Bei einem Mieterwechsel sollte immer eine Wohnungsübernahme erfolgen, um etwaige Mängel und Schäden festzuhalten. Was Sie dabei genau beachten müssen, erfahren Sie nachfolgend.
Wann erfolgt die Wohnungsübernahme?
Eine Wohnungsübernahme erfolgt immer dann, wenn ein Mieterwechsel in einer Ihrer Wohnungen stattfindet. Zunächst wird hier eine Wohnungsabnahme mit dem ehemaligen Mieter durchgeführt. Das wohl wichtigste Utensil ist ein Wohnungsübergabeprotokoll, auf welchem Sie sämtliche relevante Aspekte vermerken. Diese sind zum Beispiel der Name und die neue Anschrift des ausscheidenden Mieters, der Zustand der einzelnen Räume sowie die Zählerstände bei der Übergabe. Auch die ausgehändigten Schlüssel werden im Wohnungsübergabeprotokoll aufgezählt, sodass hier keine Verwirrungen auftreten.
Gehen Sie mit dem Mieter und dem Übergabeprotokoll durch die Wohnung und protokollieren Sie haargenau, was Ihnen auffällt. Sämtliche Mängel müssen hier dokumentiert werden, damit Sie anschließend Anspruch auf eine Erstattung der Schäden haben.
Zu empfehlen ist hierbei eine Auflistung pro Zimmer. Beginnen Sie im Flur und klappern Sie alle Zimmer, auch die Garage und den Keller, ab, um ein vollständiges Abnahmeprotokoll der Wohnung zu erhalten. Die Rückzahlung der Kaution sollten Sie zudem erst nach erfolgter Wohnungsübernahme vornehmen, damit Sie sich im Zweifel an der Kaution bedienen können, wenn Schäden oder Mängel in der Mietwohnung aufgetreten sind.
Ist die Wohnungsübernahme mit dem ehemaligen Mieter erfolgreich beendet, können Sie die Wohnung an den neuen Mieter übergeben. Hierfür nutzen Sie ebenfalls ein Wohnungsabnahmeprotokoll, bei dem Sie genauso vorgehen wie beim Übergabeprotokoll der Mietwohnung. Halten Sie im Übergabeprotokoll die Zählerstände fest, damit Sie nachher nicht auf etwaigen Kosten, welche durch den Mieter verursacht wurden, sitzen bleiben.
Wann erfolgt die Wohnungsübergabe bei Kündigung durch den Vermieter?
Da das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei einer Kündigung durch den Vermieter wohl eher schlecht sein dürfte, wird auch die Wohnungsübergabe meist kritisch. Dennoch sollten Sie als Vermieter versuchen, eine Wohnungsübernahme mit dem Mieter auszuhandeln. Sie sollten hierfür einen gepflegten Umgangston mit dem Mieter wahren, um möglicherweise auch Wohnungsbesichtigungen für Nachmieter vereinbaren zu können. So vermeiden Sie längere Leerstandszeiten und sorgen für eine übergangslose Vermietung.
Wenn sich der Mieter jedoch nicht auf eine Übergabe einlässt, dann sollten Sie die Wohnung nebst Zeugen betreten und diese gründlichst auf Mängel untersuchen. Dokumentieren Sie diese Schäden mit einem Foto, um im Zweifel handfeste Beweise zu haben. Verlangen Sie die Schlüssel vom ehemaligen Mieter – ein Einwurf in den Briefkasten gilt dabei jedoch nicht als Wohnungsabnahme und verpflichtet Sie nicht dazu, die Wohnung im aktuellen Zustand anzunehmen.
Was ist bei der Wohnungsübernahme zu beachten?
Wie bereits erwähnt ist die Wohnungsübernahme wichtig, um Ihre Ansprüche auf Bereinigung der Schäden durch den Mieter decken zu können. Deshalb sollten Sie bei der Übernahme möglichst kleinlich und genau auf potenzielle Schäden achten.
Prüfen Sie die Wohnung lieber zweimal, damit Sie sich nachher nicht ärgern müssen, weil Sie einen offensichtlichen Mangel, welcher durch den Mieter verschuldet wurde, übersehen haben. Zudem ist wichtig, dass Sie die Zählerstände sämtlicher Uhren notieren – diese spielen vor allem bei der Nebenkostenabrechnung eine wichtige Rolle, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben, welche der Mieter verursacht hat.
Lassen Sie sich das Wohnungsübergabeprotokoll vom Mieter unterschreiben, wenn Sie alles eingetragen haben. Denn nur mit einer Unterschrift ist das Protokoll auch rechtsgültig. Zudem sollten Sie sich die Adresse des Mieters geben lassen, damit Sie ihm die Nebenkostenabrechnung des Jahres zukommen lassen können.
Sie dürfen einen kleinen Anteil der Kaution zurückhalten, um die Nachzahlung der Nebenkosten decken zu können. Sollte der Mieter jedoch ein Guthaben haben, so müssen Sie ihm die Kaution nebst Guthaben zurückerstatten.
Können Sie eine Vollmacht für die Übernahme der Wohnung ausstellen?
Sollten Sie oder Ihr Mieter nicht anwesend sein können, wenn die Wohnungsübernahme erfolgt, dann haben beide Parteien die Option, eine Vollmacht für die Wohnungsübernahme auszufüllen. Hier kann dann eine beliebige Person bevollmächtigt werden, um die Übernahme der Wohnung zu begleiten und am Ende auf dem Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben.
Darüber hinaus sollte jedoch die Vollmacht ebenfalls beigelegt werden, damit dieses Übergabeprotokoll dann auch rechtssicher ist.
Gibt es eine Checkliste für die Wohnungsübernahme?
Falls Sie noch keine Wohnungsübernahme getätigt haben und die erste ansteht, dann sollten Sie sich nicht verunsichern lassen. Arbeiten Sie mit Hilfen und nehmen Sie möglicherweise sogar eine befreundete Person mit, welche über mehr Erfahrung bei einer Übernahme der Wohnung verfügt.
Drucken Sie sich eine Checkliste für die Wohnungsübernahme aus und gehen Sie diese sorgfältig und haargenau durch – der Mieter sollte dafür Verständnis haben. Eine passende Checkliste finden Sie beispielsweise bei unserem Partners Vermietet.de – laden Sie sie gleich runter!
Welche Besonderheiten gibt es in Ausnahmefällen wie Tod oder Scheidung?
Immer wieder gibt es Sonderfälle, welche eine Wohnungsübernahme erschweren – so beispielsweise der Tod des Mieters oder die Scheidung der beiden Mietparteien. Letzteres lässt sich dabei noch relativ problemlos klären, da es bei einer Übergabe ausreichend ist, wenn eine der Parteien das Abnahmeprotokoll unterschreibt.
Schwieriger wird es hingegen beim Tod des Mieters. Zunächst einmal müssen Sie als Vermieter die Wohnung betreten, damit Sie sich einen ersten Eindruck von der Mietsache machen können. Auch hier ist es unerlässlich, dass Sie einen Zeugen mitnehmen, welcher Ihre Eindrücke teilen kann und diese im Zweifelsfall vor Gericht bestätigt.
Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass Sie einen der Erben des Verstorbenen mit in die Wohnung nehmen. Dieser kann sich dann einen Eindruck von den Überresten des Inventars und potenziell zu behebenden Mängeln an der Mietsache machen. Halten Sie fest, wer bei der Übergabe der Wohnung anwesend ist und in welchem Verhältnis die Person zum Verstorbenen gestanden hat.
Wohnungsübernahme entspannt meistern: So geht‘s!
Eine Wohnungsübernahme ist kein Hexenwerk, sondern erfordert lediglich eine gute Vorbereitung, einen höflichen Umgangston und ein aufmerksames Auge. Informieren Sie sich im Vorfeld genau über ihre Rechte in puncto Einbehaltung der Kaution und Ausstellung einer Vollmacht! Auf der Seite unseres Partners Vermietet.de finden Sie viele nützliche Vorlagen und können im Zweifel direkt mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt Kontakt aufnehmen.
