Damit die Einnahmen aus vermieteten Immobilien ohne Unterbrechung weiterlaufen, sind zeitliche Unterbrechungen für jeden Vermieter sehr ungünstig. Daher suchen Vermieter so schnell wie möglich neuen Nachmietern. Dies geschieht zudem noch während der regulären Mietzeit, da natürlich auch der zukünftige Mieter an einem schnellen Bezug der Mietsache interessiert ist. Doch was müssen Sie alles beachten, um Ihren Mietern keine zu großen Unannehmlichkeiten durch eine Wohnungsbesichtigung durch Nachmieter zu bereiten? Dieser Artikel berät Sie umfassend über alle wichtigen Fakten.
Allgemeines
Es ist in jedem Fall darauf zu achten, die Rechte des Mieters zu bewahren. Daher sind Besichtigungen nur in einem begrenzten Maß zulässig.
Denn niemand ist besonders davon begeistert, ständig fremde Personen in seinen eigenen 4 Wänden zu haben.
Daher existiert im Grundgesetz ein Recht auf Privatsphäre.
Diesem Recht liegt zu Grunde, dass die Besichtigungen zu einem wichtigen Anlass geschehen und zeitlich, als auch quantitativ (mengenmäßig) begrenzt werden. Daher ist ein langer Verbleib und eine große Anzahl an Terminen unzulässig.
Wie oft dürfen Nachmieter die Wohnung besichtigen?
Mieter haben eine gewisse Anzahl an Besichtigungen zu dulden, jedoch gibt es hierbei ein Maß, was nicht überschritten werden darf.
Im rechtlichen Sinne gibt es zwar keine allgemeingültige Höchstgrenze, wie oft ein Vermieter mit Nachmietern die Wohnung besichtigen darf, jedoch genügend Gerichtsurteile, die darauf beruhen. Die zulässige Menge an Besichtigungen von Nachmietern ist daher sehr stark vom jeweiligen Gericht abhängig. Dabei wird meistens zwischen ein bis zweimal pro Woche ausgegangen. Bei der zu duldenden Dauer der Besichtigung gehen die Meinungen jedoch zwischen 30 und 180 Minuten weit auseinander. Daher sei Ihnen sehr anzuraten, den Termin maximal auf eine dreiviertel Stunde auszuweiten. Nach Ablauf dieser Zeitspanne ist der Mieter berechtigt, die Gäste höflichst darauf hinzuweisen, die Wohnung zu verlassen.
Welche Rechte haben Vermieter und Mieter?
Vermieter als auch Mieter sind durch bestimmte Gesetze geschützt. Daher gibt es hierbei einiges zu beachten. Ein wichtiger Sachverhalt dabei ist der Fakt, wie viele Interessenten der Vermieter dabei gleichzeitig zu einem Besichtigungstermin einladen darf.
Obwohl Sammeltermine von der Rechtsprechung durchaus erwünscht und auch sinnvoll sind, gibt es auch hier Grenzen. Zudem müssen Sie die Anzahl der Wohnungsinteressenten mit dem derzeitigen Nutzer der Wohnung besprechen. Beachten Sie auch unbedingt die Größe der Mietsache.Hierbei gilt es, die Personenzahl für einen Termin auf maximal 3 – 4 zu einzudämmen.
Zudem dürfen Sie dem Mieter auch nicht kündigen, sollte er einmal einen Termin nicht zustimmen. Der Rechtsweg über ein Gericht hat daher in diesem Fall nur wenig Erfolgsaussicht, wenn die Besichtigungen schon ein unzumutbares Maß überschritten haben. Denn hier steht das Hausrecht des Wohnungsnutzers dem entgegen. In manchen Fällen räumt das Gericht dem Vermieter doch ein Betretungsrecht ein. Dann haben Sie sogar die Möglichkeit, von dem Mieter Schadensersatz zu fordern. Denn durch Ablehnungen seitens des Mieters besteht die Gefahr auf entgangene Mieteinnahmen.
Bis auf Notfälle (wie z. B. bei einem Rohrbruch) sieht die Gesetzgebung vor, dass das Betreten der Wohnung durch den Vermieter immer 3 Tage im Voraus angemeldet werden müssen. Die Termine sind auf Montag – Samstag auf jeweils 10 – 13 Uhr oder 16 – 18 Uhr zu legen. Besichtigungen an Ruhetagen, wie z. B. Sonntags sind nicht zulässig. Falls der Mieter berufstätig ist, können Sie auch einen alternativen Zeitraum zwischen 19:00 und 21.00 vorschlagen.
In einem Urteil hat das Amtsgericht München beschlossen, dass jeder Mieter dazu berechtigt ist, den Personalausweis oder den Reisepass der Besucher zur Identifizierung zu verlangen. Auch Fotoaufnahmen muss der Mieter zustimmen. Daher ist er auch berechtigt, heimliche Aufnahmen mit dem Handy sofort zu unterbinden oder die Löschung der Fotos anzufordern.
Auf der anderen Seite hat der Mieter natürlich auch Pflichten, die er erfüllen muss. So muss er allen teilnehmenden Personen den Zutritt zu allen vermieteten Zimmern gewähren. Dabei ist er nicht befugt, von den Teilnehmern das Ausziehen der Schuhe zu verlangen. Er muss während der Besichtigung auch jeglichen Krach unterlassen.
Das Aufzeigen von Mängeln der Mietsache seitens des Mieters ist von 2 Seiten zu betrachten.
Was gilt es bei Besichtigungsterminen für Nachmieter zu beachten?
Damit es nicht zu unerwünschten Streitigkeiten kommt, sind genaue und zeitige Terminabsprachen zwischen Mieter und Vermieter unerlässlich. Sie müssen den derzeitigen Bewohner der Immobilie, wie oben schon erwähnt, also unbedingt mit involvieren. Sollten Sie dies dennoch unterlassen, so ist der Mieter berechtigt, den Termin abzulehnen. Er ist jedoch in diesem Fall in der Pflicht, einen alternativen Termin vorzuschlagen.
Bei der Terminvergabe ist es auch sehr zu empfehlen, Faktoren wie Tageslicht und Straßenlärm zu berücksichtigen.
Informieren Sie ihn auch unbedingt darüber, dass wertvolle und sehr private Dinge vor der Wohnungsbesichtigung durch Nachmieter wegzuschließen sind. Diebstahl ist so von vornherein ausgeschlossen. Achten Sie auch darauf, eventuelle Mängel vor der Besichtigung zu entfernen.
Fazit
Auf der einen Seite ist das Hausrecht des Mieters nicht zu verletzen. Andererseits müssen Sie jedoch dafür sorgen, dass Ihr Immobilienbetrieb durch ständige Nachmieter am Laufen gehalten wird. Das Mietrecht hat für Besichtigungen mit Nachmietern eine sehr hohe Relevanz. Gute Kompromisse und ein sorgfältiges Abwägen aller Faktoren, vor allem der Rechtslage, versprechen hierbei eine gute Lösung. Dann haben Sie gute Aussichten auf eine schnelle Übernahme der Wohnung.
