Wohnflächenberechnung: Stolperfalle für Vermieter

Stimmen die Maße der Wohnfläche im Mietvertrag nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein, kann das negative Folgen für Sie als Vermieter haben. Daher ist eine genaue Wohnflächenberechnung nötig.


Folgen einer falschen Wohnflächenberechnung

Ist die Wohnfläche einer Immobilie im Mietvertrag falsch angegeben, entstehen Vermietern daraus gegebenenfalls Konsequenzen. Entscheidend dabei ist die Höhe der Wohnflächenabweichung. Ist die Abweichung im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche höher als zehn Prozent, darf Ihr Mieter beispielsweise eine Minderung der Miete verlangen, und zwar um die Prozentzahl der Wohnflächenabweichung. Es besteht für den Mieter sogar das Recht, zu viel gezahlte Miete bis zu drei vergangenen Jahren zurückzufordern. Dabei beginnt die Frist mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt hat.

Ebenso von dieser Zehnprozentabweichung betroffen sind die Nebenkosten. Denn diese Kosten beziehen sich oftmals auf die Größe der Wohnung. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, die Nebenkosten zu mindern und bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der letzten drei Jahre zurückzufordern. Alternativ kann Ihr Mieter sogar fristlos kündigen, sofern die angegebene Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent mehr von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.
Stellen Sie als Vermieter eine falsche Wohnflächenberechnung zu Ihren Lasten fest, haben Sie weitaus weniger Möglichkeiten als Mieter. Sie dürfen weder die Kaltmiete erhöhen noch das Mietverhältnis durch Kündigung beenden, wenn die Wohnfläche größer ist, als im Mietvertrag festgehalten wurde. Sie haben aber das Recht, die Nebenkosten entsprechend anzupassen.

Wie erfolgt die Wohnflächenberechnung?

Die Wohnraumberechnung ist sehr komplex. In Deutschland stehen dazu verschiedene Möglichkeiten zu Verfügung, die oft unterschiedliche Ergebnisse liefern. Eine häufig genutzte Methode ist die Messung nach DIN 277, um eine Wohnfläche zu berechnen. In diesem Fall wird das größtmögliche Flächenergebnis erzielt, weil bei der Wohnflächenberechnung Balkone, Kellerräume und Dachflächen vollständig einbezogen werden.

Um die Berechnung der Wohnfläche vorzunehmen, sollten Vermieter auf ein geeignetes Messinstrument setzen. Neben dem klassischen Zollstock empfiehlt sich die Verwendung eines Laserentfernungsmessers. Damit lassen sich millimetergenau Wohnungen und verwinkelte Räume messen. Letztere untergliedern Sie für die Messung am besten in mehrere Teile. Malerkrepp am Boden bietet eine optische Hilfe. Dann messen Sie die Flächen getrennt voneinander und addiere sie am Ende.
Zusätzlich ist es bei der Wohnflächenberechnung hilfreich, einen groben Grundflächenplan oder Grundriss der Wohnung zu erstellen. Jeden Raum zeichnen Sie auf Papier und übertragen Ihre ausgemessenen Ergebnisse. Am Ende berechnen Sie die Flächen und ermitteln durch Addieren die gesamte Wohnfläche.

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Bei Dachschrägen müssen Sie die Raumhöhe bei der Vermessung berücksichtigen. Raumteile mit einer maximalen Höhe von einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche. Liegt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, dürfen Sie die Wohnfläche nur zur Hälfte veranschlagen. Der Laserentfernungsmesser bietet sich auch hier an, um die Punkte genau zu bestimmen.

Fazit

Zusammenfassend empfiehlt es sich, von Beginn an eine präzise Wohnflächenberechnung durchzuführen, etwa indem Sie einen Sachverständigen dafür beauftragen. Mit dem daraus resultierenden Gutachten erstellen Sie Mietverträge mit korrekt angegebenen Wohnflächen und haben bei Bedarf einen handfesten Beweis bei möglichen Streitigkeiten mit dem Mieter.

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