Vermieter möchten natürlich zu jeder Zeit davon überzeugt sein, dass die Wohnung im besten Zustand ist und der Mieter die Wohnung pfleglich behandelt. Ein regelmäßiges, persönliches Überprüfen der Mietsache liegt daher sehr nahe. Doch ist ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter wirklich zulässig? Wir geben Ihnen darüber eine aussagekräftige Auskunft.
Gibt es ein Betretungsrecht für Vermieter?
Der Hauseigentümer ist grundsätzlich nur in begründeten Ausnahmefällen berechtigt, eine vermietete Wohnung zu besichtigen. Fadenscheinige Gründe wie routinemäßige Untersuchungen gehören nicht dazu und rechtfertigen dies also nicht. Sie haben zudem keinen Rechtsanspruch auf eine Wohnungsbesichtigung. Ein Betretungsrecht in dem Sinne gibt es also nicht, bis auf bestimmte Situationen.
Außerdem sind Sie dazu verpflichtet, den Besuch innerhalb eines bestimmten Zeitraums anzukündigen. Bei Mietern, die einem Arbeitsverhältnis nachgehen, beträgt dies 1 – 2 Wochen, in allen anderen Fällen 24 Stunden. Falls der Mieter im Urlaub ist, ist dies auch zu berücksichtigen.
Der Mieter muss außerdem über den Grund der Wohnungsbegehung durch den Vermieter informiert werden. Begleitpersonen sind grundsätzlich erlaubt, jedoch auch nur im Rahmen des wichtigen Grundes. Dazu gehören beispielsweise Immobilienmakler, potenzielle Käufer und Handwerker. Also Personen, die an einer zukünftigen Übernahme der Wohnung interessiert sind.
Auch die maximale Länge des Besuchs ist vorgegeben. Ein Zeitraum von 30 – 45 Minuten sollte nicht überschritten werden.
Der Besuch ist unter der Woche zu den Tageszeiten 10:00 – 13:00 und 16:00 – 18:00 gestattet. Sonn- und Feiertage sind zum größten Teil tabu. Ist der Mieter mit dem Termin nicht einverstanden, so hat er auch die Möglichkeit, diesen abzusagen. Er ist aber dazu verpflichtet, Ihnen einen anderen Termin vorzuschlagen.
Wenn Sie die Wohnung fotografieren möchten, ist eine zusätzliche Erlaubnis des Wohnungsmieters einzuholen. Eine Ausnahme stellen gravierende Schäden, wie z. B. Schimmelbefall, dar.
In jedem dieser Fälle ist das Hausrecht zu beachten, da die Wohnung zu 100 % die Privatsphäre des Mieters darstellt. Diese Privatsphäre hat aus juristischer Sicht weitaus höheren rechtlichen Stellenwert als die Belange des Vermieters. Es gilt also immer, diese Umstände für den Mieter so gering wie möglich zu halten.
Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit, bestimmte Punkte im Mietvertrag aufzuführen, die verschiedene Gründe für das Betretungsrecht aufführen. Das Hausrecht ist jedoch in jedem Fall zu beachten. Daher ist es Ihnen auch nur erlaubt, diejenigen Räume zu betreten, in denen der Schaden zu beheben ist bzw. die Messung vorzunehmen ist.
Sollte es sich um einen Notfall (z. B. bei Feuer, einem Wasserschaden oder einem Wasserrohrbruch) handeln, so entfällt die Anmeldung natürlich. Hierbei ist sogar eine Notöffnung erlaubt. Selbstverständlich ist es aber auch hier angebracht, den Mieter versuchen zu erreichen. Erst wenn dies nicht gelingt, kann der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betreten. Ein Aufbrechen der Wohnungstür ist jedoch nur mithilfe von Feuerwehr oder Polizei erlaubt.
In anderen Fällen ist eine Erzwingung des Zutritts verboten und zählt damit unter den Hausfriedensbruch. Sie haben daher auch kein Recht dazu, sich von der Wohnung einen Universalschlüssel anfertigen zu lassen. Es sei denn, es liegt ein Notfall vor und dies geschieht mit der Abstimmung des Mieters. Letzteres ist insbesondere sinnvoll, wenn der Mieter einen längeren Zeitraum abwesend ist.
Ist der Wohnungseigentümer jedoch der Meinung, dass ihm das Betretungsrecht zusteht, so kann er, abhängig vom Grund, dies vor Gericht prüfen lassen. Das Gericht hat dann zu entscheiden, ob Sie sich gegen den Willen des Mieters durchsetzen können oder nicht.
Erfolgt die Ablehnung des Mieters jedoch ohne ausreichende Begründung, so haben Sie die Möglichkeit, von ihm Schadensersatz zu fordern.
Aus welchen Gründen darf ein Vermieter die Wohnung betreten?
Es gibt eine gewisse Anzahl von Fällen, die das Betreten der Mieträume durch den Vermieter rechtfertigen.
Zu einem großen Teil betrifft dies Sachverhalte, die den reibungslosen Betrieb der Wohnung sicherstellen sollen.
Dazu zählen Besichtigungstermine für Kaufinteressenten, Modernisierungs- Instandhaltungsarbeiten, etwaige Schäden an der Wohnung bzw. am Inventar, Verstöße gegen Klauseln des Mietvertrags und bestimmte Vermessungsmaßnahmen. Sobald die Kündigung des Mietvertrags eingetreten ist, so dürfen Sie die Wohnung auch betreten, um Besichtigungstermine von Mietinteressenten anzubieten. Aber auch für die Ablesung von bestimmten Messinstrumente, wie z. B. dem Warmwasserzähler oder anstehenden Reparaturen, ist ein angekündigter Besuch legitim. Für Letzteres dürfen Sie auch einen Handwerker mit in die Wohnung nehmen.
Wie oft darf der Vermieter sich Zutritt zur Mietsache verschaffen?
Da kein generelles Zutrittsrecht besteht, sollte das Betreten der Wohnung durch den Vermieter so selten wie möglich in Angriff genommen werden. Besuche, um Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, dürfen Sie nur aller 5 – 10 Jahre durchführen.
Bei überholungsbedürftigen technischen Einrichtungen wie alten Heizungen dürfen Kontrollen auch in kürzeren Abständen vorgenommen werden.
Fazit
Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, so haben die Rechte des Mieters in den meisten Fällen Vorrang. Sie sollten daher unbedingt davon absehen, dem Mieter einen unangekündigten Besuch abzustatten. Das Mietrecht schafft hier klare Regeln.
