Die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei Mieterhöhungen extrem wichtig. Um Fehler zu vermeiden, sollten Vermieter nach den gesetzlichen Vorgaben und den Anweisungen der Gemeinden vorgehen.
Begründungen von Mieterhöhungen
Sofern keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, haben Vermieter lediglich die Option, Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 560 BGB zu verlangen. Eine Wertsicherungsklausel, die inflations- und deflationsbedingte Verschiebungen berücksichtigt, also eine Mieterhöhung entsprechend der Inflation, ist nur bei Gewerbemietverträgen üblich.
§ 558 BGB erlaubt grundsätzlich nur eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Als Begründung für eine Mieterhöhung sind folgende Argumente zulässig:
- Verweis auf einen Mietspiegel
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- Höhe der Miete von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
Unter Mieterhöhung versteht der Jurist, dass der Vermieter verlangt, einen bestehenden Vertrag abzuändern und vom Mieter eine Zustimmung zur Vertragsänderung erwartet. Er hat Anspruch auf Miete, die der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, wenn die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert blieb.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete
Das BGB bezieht sich zwar in verschiedenen Paragrafen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, enthält aber keine exakte Definition. Der Tenor läuft auf diese Beschreibung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus: „Als ortsübliche Vergleichsmiete gilt die Höhe der Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich zu entrichten ist.“
Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ermitteln
Sofern für einen Ort ein Mietspiegel vorliegt, haben Vermieter es relativ leicht, eine Mieterhöhung durch eine Vergleichsmiete zu begründen. Der Mietspiegel ist ein Tabellenwerk, das Städte oder Gemeinden erstellen. Darin geben sie über die Höhe der Mieten Auskunft. Aus den Zahlenwerten lässt sich die Vergleichsmiete wie folgt ermitteln:
- Zunächst gilt es, den Basiswert in der Tabelle zu finden. Dieser hängt von der Wohnfläche und dem Baujahr ab. Manche Städte berücksichtigen zusätzlich noch die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung.
- Nun sind weitere Zu- und Abschläge zu berücksichtigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Je nach Stadt fließt die Art des Hauses, beispielsweise Hochhaus oder Zweifamilienhaus und die Ausstattung des Hauses (Aufzug, Gartenanlage) sowie die Ausstattung der Wohnung (Einbauküche, Badewanne, Dusche) in die Berechnung der Zu- und Abschläge ein.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus der Summe der Zu- und Abschläge sowie dem Basiswert.
Um möglichst eine objektive Vergleichbarkeit der Wohnungen zu erreichen, müssen sehr viele Faktoren berücksichtigt werden. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann sehr kompliziert sein, es sei denn, die Stadt bietet einen besonderen Service an. Die ortsübliche Vergleichsmiete für München beispielsweise können Sie einfach online ermitteln.
Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind trotz Mietpreisbremse möglich. Denn die Bremse gilt in erster Linie für die Neuvermietung. Allerdings müssen Vermieter auf die Kappungsgrenze achten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent. Da die Große Koalition im August 2019 die Mietpreisbremse um fünf Jahre verlängert hat, läuft sie nicht wie erwartet Ende 2020 aus.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Sicherheit für Mieter und Vermieter
Es lohnt sich für beide Vertragsparteien, regelmäßig die Vergleichsmiete zu ermitteln. Vermieter erfahren, bis zu welcher Grenze sie die Rendite der Immobilie erhöhen können und Mieter wissen, welche Belastungen zu erwarten sind. Sie können sich auf Mieterhöhungen einstellen, wenn die Miete ihrer Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
