untermieter kündigen
 

Dem Untermieter kündigen – Das müssen Vermieter wissen!

Sobald einem Untermieter gekündigt wird, gibt es einige Dinge hinsichtlich Kündigungsfrist und vorhandener Möblierung zu beachten. Wir klären Sie auf, was beachtet werden muss, um auf der rechtssicheren Seite zu sein.

Was ist überhaupt ein Untermieter?

Ein Untermieter ist eine Person, die einen Raum oder einen Teil der Wohnung Ihres Hauptmieters bezieht. Die Untermiete ist z.B. möglich, wenn Ihr Hauptmieter nicht den kompletten Platz in seiner Wohnung benötigt und einen Teil der Miete vom Untermieter tragen lassen will. Zusammensetzungen zwischen Haupt- und Untermieter findet man meist und primär in Wohngemeinschaften. Hier kann es schnell zu Unstimmigkeiten zwischen den Bewohnern kommen, die häufig in der Kündigung des WG-Zimmers enden.

Das Verhältnis zwischen Vermieter, Hauptmieter und Untermieter

Ein Untermieter führt verschiedene Verhältnisse zu Ihnen als Vermieter und zu Ihrem Hauptmieter. Wie diese aufgebaut sind, erklären wir Ihnen im Folgenden kurz:

Ihr Hauptmieter und sein Untermieter

Der Hauptmieter, Ihr Mieter, agiert in diesem Verhältnis wie ein gewöhnlicher Vermieter. Die beiden Parteien führen einen Mietvertrag, auch wenn dieser nicht immer schriftlich sein muss. Es ist jedoch empfehlenswert, einen schriftlichen Mietvertrag zu verwenden, da dieser bei Unstimmigkeiten oder Missverständnissen für Klarheit sorgen kann. Besteht ein der Mietvertrag nur mündlich, ist allein der Hauptmieter für Schönheitsrenovierungen oder fehlende Nebenkosten bei einem Auszug verantwortlich.

Sie als Vermieter und der Untermieter

Sie und der Untermieter verbindet kein Verhältnis. Ansprüche dürfen Sie nur an den Hauptmieter stellen. Falls sich der Hauptmieter zur Kündigung entschließt, muss dieser ebenso dem Untermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Eine Kündigung des Untermietvertrags muss von Ihnen als Vermieter nicht getätigt werden.

Dem Untermieter kündigen nicht Sie als Vermieter

Bei der Kündigung eines Untermietvertrags gelten die gleichen Regelungen wie bei einer gewöhnlichen Kündigung des Mietvertrags.

Hinweis

Gesetzlich wird ein Untermietvertrag wie ein normaler Mietvertrag behandelt.

Was bedeutete das für Sie? Im ersten Schritt tatsächlich nichts, weil Hauptmieter und Untermieter sich einigen müssen. Hauptmieter müssen sich im Rahmen der ordentlichen Kündigung an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.

Wenn es sich um eine Vermietung einzelner Räume handelt, ist eine Kündigung durch den Hauptmieter in der Regel ohne eine Angabe von Gründen möglich. Handelt es sich um eine komplette, untervermietete Wohnung mit einem unbefristeten Vertrag, muss der Hauptmieter für eine rechtswirksame Kündigung ein berechtigtes Interesse (zum Beispiel Eigenbedarf) vorweisen.

Ein befristeter Vertrag darf normalerweise nicht frühzeitig beendet werden.
Eine außerordentliche Kündigung durch den Hauptmieter ist nur dann möglich, wenn der Untermieter vertragswidrig gehandelt hat. Sind beispielsweise die Mietzahlungen ausgeblieben, darf nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags erfolgen.

Sobald der Untermieter selbst kündigt, muss er keine Gründe angeben und hat eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Kündigungsfristen bei einem Untermietvertrag

Wenn einem Untermieter gekündigt wird, gelten unterschiedliche Fristen. Hierbei spielt es eine wesentliche Rolle, ob es sich um ein möbliertes oder ein unmöbliertes Objekt handelt. Hierzu kommen wir gleich. Ist eine Wohnung unbefristet vermietet, muss der Hauptmieter bis zum dritten Werktag die Kündigung aushändigen. Diese wird dann zum übernächsten Monat gültig. Dies ergibt sich aus § 573 c BGB.

Nach einem fünfjährigen Mietverhältnis verlängert sich die Frist um weitere drei Monate auf sechs Monate. Nach acht Jahren sind es neun Monate. Der Untermieter darf übrigens bei einer ordentlichen Kündigung einen Widerspruch einlegen.

Vermietet der Hauptmieter ein oder mehrere unmöblierte Zimmer und lebt selbst auch in der Wohnung, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate – also drei mehr als bei einem herkömmlichen Vertrag. Dies drei zusätzlichen Monate gelten auch bei einem längere Mietverhältnis, also nach fünf Jahren besteht eine neunmonatige Frist und nach acht Jahren sind es zwölf Monate.

Wird ein möbliertes Zimmer vermietet darf dem Untermieter ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines jeden Monats gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt hier zwei Wochen.

Achtung

Sobald ein möblierter Raum an Familien zur dauerhaften Nutzung vermietet wird, ist eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.

Untervermietung ohne Genehmigung

Sollten sich Haupt- und Untermieter keine Genehmigung von Ihnen eingeholt haben, dürfen Sie als Vermieter den Hauptmietvertrag kündigen. Eine unzulässige Untervermietung gilt nämlich als Vertragsbruch und begründet somit eine außerordentliche Kündigung.

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