Sondernutzungsrecht Garten

Häufig kommt es vor, dass Sie mit einer Immobilie auch ein Sondernutzungsrecht erwerben. Neben dem Keller steht hier häufig der Garten im Vordergrund. Alles Wissenswerte rund um das Sondernutzungsrecht im Garten gibt es hier!

Wie ist ein Sondernutzungsrecht für den Garten vertraglich geregelt?

Ein etwaiges Sondernutzungsrecht wird immer im Grundbuch geregelt. Sie erwerben also das Eigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Sondernutzungsrecht für den Garten. Unter Umständen wird dies auch nochmals in der Teilungserklärung genauer spezifiziert, weshalb Sie sich diese unbedingt anschauen sollten. Das Nutzungsrecht für einen Garten wird bei Eigentumswohnungen meist an die Partei vergeben, die im Erdgeschoss wohnt. Dies liegt daran, dass der Zugang meist ausschließlich durch diese Einheit gegeben ist. In manchen Fällen gibt es jedoch ein Nutzungsrecht für einen Gemeinschaftsgarten, der dann von allen Hausbewohnern genutzt werden kann.
Halten Sie in einem Mietvertrag unbedingt fest, um welche Art von Sondernutzungsrecht es sich in diesem Fall handelt. Sollte der Mieter hier falsch informiert sein und andere Parteien aus dem Gemeinschaftsgarten vertreiben wollen, so sind Streitigkeiten innerhalb der Hausgemeinschaft vorprogrammiert.

Kann ich dem Mieter dieses Recht auch wieder entziehen?

Das Recht auf die Sondernutzung des Gartens können Sie Ihrem Mieter ausschließlich dann entziehen, wenn dieses als Zusatzklause zum eigentlichen Mietvertrag festgehalten wurde. Sollte es sich jedoch um einen Bestandteil des Vertrags halten, kann das Nutzungsrecht des Gartens nur dann zurückgenommen werden, wenn auch der gesamte Mietvertrag aufgelöst wird.
Anders ist dies dann, wenn Sie Ihrem Mieter weder im Mietvertrag noch in der Hausordnung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen haben. Auch dann, wenn der Mieter den Garten bisher immer genutzt hat, und Sie dies stillschweigend akzeptiert haben, können Sie ihm die Nutzung untersagen. Achten Sie bei einer solchen Untersagung jedoch auf den passenden Wortlaut nebst Schriftform, damit diese Untersagung ordnungsgemäß überbracht werden kann.

Gehört der Garten rein rechtlich zum Haus?

Auf die Frage, ob der Garten automatisch mit zur Mietsache gehört, gibt es keine eindeutige Antwort. Hier muss zwischen den einzelnen Immobilienarten unterschieden werden. Während der Garten bei einem Einfamilienhaus automatisch mit zur Mietsache zählt und der Mieter diesen mit allen Rechten und Pflichten nutzen kann, verhält es sich bei einer Eigentumswohnung anders. Hier muss gesondert geprüft werden, ob ein Sondernutzungsrecht für den Garten vorliegt und wenn ja, ob dies auch mietvertraglich oder in der Hausordnung festgesetzt wurde. Deshalb sollten Sie als Eigentümer vor der Vermietung prüfen, ob Ihrer Wohnung per Grundbuch oder Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht für den Garten oder andere Räume zugesprochen wurde.
Selbstredend wird der Garten jedoch nicht mit zur Wohnfläche gerechnet. Anders sieht es hier jedoch bei einer Terrasse aus. Diese wird – genauso wie ein Balkon – hälftig zur Wohnfläche dazugerechnet und muss demnach vom Mieter bezahlt werden.

Was darf der Mieter mit so einem Recht alles nutzen?

Wenn Sie dem Mieter im Mietvertrag das Sondernutzungsrecht auf den Garten einräumen, dann kann dieser die komplette Fläche nebst integrierten Gerätschaften nutzen. Steht also beispielsweise ein Gartenhaus im Garten, so hat der Mieter das Recht, dieses zu nutzen. Auch etwaige Geräte im Gartenhaus dürfen durch ihn genutzt werden, sofern Sie dies nicht ausdrücklich bei der Vertragsgestaltung untersagen. Damit es nachher zu keinen Streitereien kommt, sollten Sie sämtliche Geräte, welche im Gartenhaus liegen, von der Sondernutzung ausklammern.
Wichtig ist also, dass Sie vor dem Unterzeichnen des Mietvertrags prüfen, ob zu Ihrer Wohnung ein Sondernutzungsrecht des Gartens gehört. Erst dann können Sie dies an den Mieter übertragen. Bei einem Mehrfamilienhaus sind Sie jedoch nicht automatisch von der Pflicht entbunden, den Garten ordentlich zu halten. Überschreiben Sie diese Pflicht deshalb unbedingt in einer Klausel auf den Mieter, so dass sich dieser um die Sauberkeit und das Erscheinungsbild des Gartens kümmern muss. Andernfalls haben Sie die Option, einen Gärtner einzustellen und diesen über die Neben- bzw. Betriebskosten mit Ihrem Mieter abzurechnen. Informieren Sie den Mieter jedoch auch darüber, wenn Sie in Erwägung ziehen, einen Gärtner einzustellen. Möglicherweise erledigt er die Gartenarbeit dann auch selbst, um sich vor den hohen Kosten zu schützen.

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