Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen ist nach der aktuellen Rechtsprechung kompliziert. Das erschwert es rechtssichere Bedingungen zu schaffen.
Gesetzliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen
Den Begriff Schönheitsreparaturen suchen Mieter und Vermieter in den Gesetzen vergeblich. Lediglich die Paragrafen 535 Abs.1 S. 2 und § 538 BGB enthalten Aussagen über eine Pflicht zur Renovierung.
§ 535 legt fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Damit ist für Schönheitsreparaturen der Vermieter zuständig. § 538 unterstreicht jene Verpflichtung. Hier legt der Gesetzgeber fest, dass der Mieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache haftet, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden.
Vermieter dürfen jedoch im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Während der Mietzeit oder beim Einzug gibt es in der Regel kaum Streitigkeiten, da die Mieter ohnehin ein Interesse haben, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dagegen besteht häufig Uneinigkeit über die Schönheitsreparaturen, die bei Auszug fällig sind. Ob ein Mieter dazu verpflichtet ist, hängt mit den genauen Vereinbarungen im Mietvertrag und dessenm gesetzlicher Wirksamkeit zusammen.
Urteile über Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen
In der Vergangenheit gab es mehrere BGH Urteile, die sich mit dem Thema befassten, wann Mieter zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet sind. Bereits im Jahr 2004 entschied der BGH, dass Klauseln im Mietvertrag, die starre Fristen zu Schönheitsreparaturen enthalten, ungültig sind. Da das Gericht solche Klauseln für nichtig erklärte, sind solche vertraglichen Vereinbarungen ungültig. Damit sind Sie als Vermieter in der Pflicht auch während der Mietzeit die Wohnung zu renovieren, wenn dies notwendig ist. Eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug besteht nur, wenn eine Renovierung aufgrund des Zustands der Wohnung ohnehin fällig ist.
Im Jahr traf das Gericht weitere Vereinbarungen über eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen durch Mieter. Der BGH entschied, dass die Quoten- oder Abgeltungsklausel unwirksam ist, da Sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Nach dieser Klausel mussten Mieter beim Auszug anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen, die in der Zukunft fällig werden.
Das neueste Urteil des BGH (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16) bindet die Pflicht der Mieter Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung durchzuführen an den Zustand bei Einzug. Mieter, die eine nicht renovierte Wohnung beziehen, sind nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Formularklausel und individuelle Vereinbarungen
Die Urteile beziehen sich auf Formularmietverträge. Sie betreffen daher keine individuellen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen zwischen Mieter und Vermieter. Wer die Pflicht zur Renovierung auf die Mieter übertragen will, sollte keine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen in einem Muster-Formular treffen, sondern diese frei formulieren.
Vorsicht ist auch geboten, wenn in einem Mietvertragsformular eine Klausel über die Renovierungspflicht des Mieters enthalten ist. Nur eine individuell vereinbarte Rückgabeklausel wird nicht an den Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen. Sobald ein sachlicher Zusammenhang zwischen einer individuellen Vereinbarung und einer Formularklausel besteht, liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor.
Ist eine der Abreden ungültig, sind beide nichtig. Ist eine der Abreden ungültig, sind beide nichtig. Wenn die individuelle Vereinbarung zeitlich mit dem Abschluss des Mietvertrages zusammenfällt, liegen keine getrennten Rechtsgeschäfte vor. Dies wäre nur der Fall, wenn eine Auszugsrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages vereinbart wird.
Eine individuelle vertragliche Vereinbarung, die unabhängig vom Mietvertrag getroffen wird, ist immer wirksam. Das Datum vom Mietvertrag und das der Vereinbarung dürfen nicht identisch sein.
Gültige Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen
Es ist für Vermieter schwer, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen für eine Wohnung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Dies setzt in erster Linie voraus, dass die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird. Die dem Mieter überlassene Wohnung darf höchstens geringe Gebrauchsspuren aufweisen. Die Wohnung muss also nicht frisch gestrichen oder tapeziert sein, aber sie muss insgesamt einen renovierten Eindruck hinterlassen. Ersatzweise kann der Vermieter einen finanziellen Ausgleich leisten, um die Voraussetzungen zu schaffen, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.
Häufig treffen Vor – und Nachmieter die Vereinbarung, dass der neue Mieter die fällige Renovierung übernimmt. Dies entbindet den Vermieter nicht von seiner Pflicht, eine renovierte Wohnung zu übergeben. Bei dieser Konstellation übernimmt der neue Mieter eine unrenovierte Wohnung und der Vermieter ist zur Renovierung verpflichtet.
Vereinbarungen, wie der Mieter die Wohnung während der Mietzeit zu gestalten hat, sind nicht erlaubt. Starre Fristen und zu kurze Fristen sind ebenfalls unwirksam.
Eine gültige Formulierung ist:
Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in
- Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
- Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und bei
- sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre
durchzuführen.
Die Einschränkung „im Allgemeinen“ kann auch durch andere Wortlaute wie „im Ermessen des Mieters“ oder „bei Bedarf“ erfolgen.
Es ist ratsam für längere Fristen anzusetzen, um eine Unwirksamkeit der Klausel zu verhindern. Auf der sicheren Seite sind Vermieter, die in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle sieben Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre Schönheitsreparaturen erwarten.
Welche Schönheitsreparaturen dürfen Vermieter verlangen?
Wie bereits erwähnt, kennt das Mietrecht keine Schönheitsreparaturen. In § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV wird der Umfang von Schönheitsreparaturen festgelegt. Sie umfassen:
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Sanierungen darf kein Vermieter auf die Mieter übertragen. Aber er kann erwarten, dass beim Renovieren kleine Risse im Putz verspachtelt oder Dübellöcher verschlossen werden.
Sie als Vermieter haben das Recht, dass die Wohnung beim Auszug in einer neutralen Farbe gestrichen ist. Aber Sie dürfen die Mieter nicht auf die Farbe Weiß festlegen. Entscheidend ist, ob die Gestaltung der Wohnung durch den Mieter eine Weitervermietung erschwert. Bei sehr kräftigen Farben an den Wänden oder einer uneinheitlichen Wandgestaltung dürfen Vermieter das Streichen beim Auszug erwarten.
Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen durch den Vermieter sicher ausschließen
Vielen Vermietern ist in erster Linie nicht daran gelegen, den Mieter zur Renovierung zu verpflichten. Sie wollen lediglich diese nicht selbst durchführen müssen. Das erreichen Vermieter durch Streichen der Renovierungsklausel und einem Zusatz zum Mietvertrag:
Sie fügen einfach die Freizeichnungsklausel hinzu: „Der Mieter übernimmt die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach eigenem Ermessen.“ Damit entscheiden die Mieter, ob und wann sie renovieren und der Vermieter ist nicht mehr in der Pflicht, sich um Renovierungen zu kümmern.
