Sie wollen, dass Ihre Mieter ausziehen, aber diese weigern sich. Manchmal hilft Vermietern nur eine Räumungsklage, um zu ihrem Recht zu kommen. Doch was erwartet Sie konkret bei diesem Verfahren? Wir klären Sie auf.
Der lange Weg durch die Räumungsklage
Vermieter dürfen jederzeit die Räumung einer Wohnung verlangen. Eine Räumung durch eine Räumungsklage zu erwirken, setzt jedoch eine rechtmäßige Kündigung voraus, ersatzweise einen Mietaufhebungsvertrag.
In der Regel besteht eine Kündigungsmöglichkeit nur, wenn der Mieter sich unkorrekt verhalten hat oder der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Wohnung selbst zu nutzen.
Das Gericht zeigt dem Mieter die Klageeinreichung an und setzt eine Frist von 14 Tagen, sich gegen die Räumung zu wehren. Wenn der Mieter keine Verteidigungsbereitschaft zeigt, gibt das Gericht der Räumungsklage statt. Der Vermieter kann dann die Wohnungsräumung veranlassen.
Falls der Mieter innerhalb der Frist erklärt, dass er sich gegen die Räumung wehrt, hat er weitere 14 Tage Zeit, die Verteidigung zu begründen. In dem Fall prüft das Gericht, ob die Kündigung rechtmäßig ist, und befasst sich auf Antrag des Mieters mit Hinderungsgründen. Liegen solche Gründe vor, erlauben diese dem Mieter, in der Wohnung zu verbleiben. Solche Verfahren können sich allerdings über Jahre erstrecken.
Rechtswirksame Kündigung vor der Räumungsklage
Die Dauer der Räumungsklage hängt unter anderem vom Kündigungsgrund ab. Um das Verfahren schnell in Gang zu bringen, ist es ratsam, die Räumungsklage zeitnah zur Kündigung einzureichen. Bei Mietrückständen oder ständig verspäteter Mietzahlung sollten Vermieter die Klage zeitgleich mit der Kündigung einreichen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist es sinnvoll, die Reaktion des Mieters erst abzuwarten.
Nur eine formgerechte Kündigung ermöglicht eine erfolgreiche Räumungsklage
Die Wohnraumkündigung muss schriftlich als Brief erfolgen, auch bei einem mündlichen Mietvertrag. E-Mail, Fax, SMS, ein Gespräch oder Telefonanruf reichen nicht aus, denn der Vermieter muss das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreib
Wichtig für die Räumungsklage: Wenn mehrere Personen Vermieter der Wohnung sind, müssen alle unterschreiben. Falls ein Anwalt, Verwalter oder nur einer der Vermieter die Kündigung übernimmt, muss er dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht aller Vermieter beilegen.
Grundsätzlich ist allen Mietern, die im Vertrag stehen, zu kündigen. Aus dem Kündigungsschreiben müssen die folgenden Punkte ersichtlich werden:
- welche Wohnung gekündigt wird,
- auf welchen Vertrag sich die Kündigung bezieht,
- welche Frist zur Räumung gesetzt wird und
- der Grund der Kündigung.
Die Formalien gelten für fristlose und ordentliche Kündigungen. Das Gericht prüft bei der Räumungsklage für eine Wohnung, ob diese eingehalten wurden.
Anerkannte Gründe, einen Wohnraum außerordentlich zu kündigen
§ 543 BGB regelt die fristlose (außerordentliche) Kündigung. Berechtigte Gründe, eine fristlose Kündigung auszusprechen, sind beispielsweise:
- erheblicher Zahlungsverzug (Rückstand von zwei Monatsmieten),
- ständige verspätete Mietzahlung,
- mutwillige oder vorsätzliche Beschädigung der Mietsache,
- Störung des Hausfriedens sowie
- Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken.
In der Regel muss bei bestimmten Kündigungsgründen laut Mietrecht zuvor eine Abmahnung erfolgen.
Bei schweren Verstößen des Mieters ist auch eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig. Im Einzelfall kommt es darauf an, ob dem Vermieter ein Verweilen des Mieters in der Wohnung zuzumuten ist. Bei einem tätlichen Angriff ist es durchaus möglich, sofort fristlos zu kündigen und die Räumungsklage einzureichen. Der Vermieter darf aber nicht die Wohnung einfach räumen ohne erfolgreiche Räumungsklage. Dies gilt auch bei Mietnomaden.
Hinweis: Das Gesetz legt eindeutig fest, dass eine Klage auf Räumung aufgrund ausgebliebener Mietzahlungen hinfällig ist, sobald der Mieter die ausstehenden Mieten bezahlt.
Ordentliche Kündigung von Wohnraum
§ 573 BGB bestimmt, dass Vermieter Wohnraum nur bei berechtigtem Interesse kündigen dürfen. Dies liegt zum Beispiel vor, wenn Mieter den Wohnraum für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen.
Im Zuge der Räumungsklage prüft das Gericht genau, ob tatsächlich Eigenbedarf vorhanden ist.
Hinderungsgründe des Mieters
Es besteht die Möglichkeit, dass Sie als Vermieter zwar rechtmäßig gekündigt haben und das Gericht den Anspruch auf Räumung auch anerkennt. Aber die Kündigung stellt für den Mieter eine unzumutbare Härte dar und das Gericht gewährt einen Aufschub. Auch dies prüft das Gericht bei einer Räumungsklage. Dieser Umstand hat Einfluss auf die Länge des Verfahrens. Niemand kann daher die Frage: „Wie lange dauert eine Räumungsklage?“ pauschal beantworten.
Das Alter, eine schwere Krankheit und berufliche Gründe führen oft dazu, dass das Gericht zwar die Kündigung eines Wohnraums als berechtigt betrachtet, aber eine zeitnahe Räumung nicht befürwortet. Mieter, die plausibel erklären, wieso Sie aktuell nicht umziehen können, bekommen vom Gericht häufig eine Frist von bis zu sechs Monaten eingeräumt. Bei schweren Krankheiten kann allein die Prüfung der Zumutbarkeit mehr als ein Jahr beanspruchen.
ACHTUNG
Vermieter sollten daher nicht davon ausgehen, dass sie selbst bei einem berechtigten Kündigungsgrund eine Wohnung schnell geräumt bekommen.
Kosten der Räumungsklage
Wer eine Klage einreicht, muss einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen. Das heißt, auch ohne eigene anwaltliche Vertretung kommen auf den Vermieter Kosten zu. Die Gesamtkosten hängen vom Streitwert ab, welcher der Jahresmiete entspricht.
BEISPIEL: Bei einer monatlichen Kaltmiete von 600 Euro und einem Mietrückstand von drei Monatsmieten ist mit einem Gerichtskostenvorschuss von etwa 700 Euro zu kalkulieren. Bereits vor Klageerhebung entstehen in der Regel circa 800 Euro Anwaltskosten, für den Prozess fallen weitere 1.140 Euro an.
Selbst bei einem günstigen Verlauf kostet die Räumungsklage den Vermieter mindestens 2.500 Euro, die er von einem Mieter, der keine Miete zahlt, kaum erstattet bekommen wird. Sehr teuer wird es, wenn der Mieter eine Krankheit vortäuscht und der Vermieter ein Gutachten erstellen lassen muss, um die Behauptung zu widerlegen.
In der Praxis erweisen sich eine lange Prozessdauer und die Tatsache, dass viele Mieter während der Klage keine Miete zahlen, als größter Kostenfaktor. Die Frage: „Wie lange dauert eine Räumungsklage bei Mietschulden?“ kann für private Vermieter, die eine Immobilie über Mieteinnahmen finanzieren wollen, zur Existenzfrage werden. Eine Mietausfallversicherung kann zumindest diese Sorge nehmen.
Was geschieht nach der Räumungsklage?
Vermieter, die auf Räumung klagen, wollen meist in recht kurzer Zeit über die Wohnung verfügen. Mieter haben hingegen oftmals ein Interesse daran, möglichst lange in der Wohnung zu verbleiben. Sie nutzen daher jedes Rechtsmittel aus und legen oft Berufung ein.
Mittellosigkeit ist hier tatsächlich ein Vorteil, weil die Mieter Prozesskostenhilfe bekommen können. Außerdem können Mieter, nachdem der Vermieter den Prozess gewonnen hat, Verlängerung der Räumungsfrist beantragen oder einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen.
ACHTUNG
Für den Vermieter bedeuten die drei Optionen, dass unter Umständen auch bei einer anstehenden Zwangsräumung der Mieter die Wohnung nicht oder zumindest nicht sofort herausgeben muss.
Die Räumung verursacht grundsätzlich weitere Kosten. Bei einer herkömmlichen Räumung ist mit etwa 1.000 Euro je Zimmer zu rechnen. Gerichtsvollzieher und Schlosser öffnen die Wohnung, ein Umzugsunternehmen bringt das Inventar des Mieters in ein Lager und der Schlosser setzt ein neues Schloss ein. Unrat wird auf Kosten des Vermieters entsorgt, nach einer Lagerfrist werden die verwertbaren Gegenstände versteigert. Der Erlös dient der Befriedigung der Ansprüche des Vermieters.
Günstiger ist die sogenannte Berliner Räumung. Dieses Modell wird bei einer Räumungsklage angewendet, wenn die Kosten der Zwangsräumung niedrig gehalten werden sollen. Dann wird nämlich nicht der gesamte Hausrat des Mieters abtransportiert und verwahrt, sondern es findet lediglich ein Auswechseln des Türschlosses statt.
Sobald der Vermieter beim Berliner Modell nach der erfolgreichen Räumungsklage den vollstreckbaren Titel hat, nimmt dieser die Räumung in eigener Regie vor und setzt dem Mieter eine Frist, sein Eigentum abzuholen. Der Vermieter muss einen Kostenvorschuss in Höhe von maximal 500 Euro zahlen. In der Regel kostet das Verfahren aber nur 100 bis 150 Euro.
Fazit: Eine Räumungsklage nur in Notfällen führen
Vermieter, die eine Räumungsklage einreichen, sollten sich auf hohe Kosten, einen ungewissen Verfahrensausgang und eine lange Prozessdauer einrichten. Statt den Klageweg zu beschreiten, sollten Vermieter daher versuchen, sich mit dem Mieter über einen Auszug zu einigen. Hilfe bei der Wohnungssuche und beim Umzug anzubieten, führt oft schneller zum Erfolg. Außerdem kostet eine Einigung weniger Geld, Zeit und Nerven.
