Wenn persönliche, finanzielle oder berufliche Probleme auftreten, kann es passieren dass das Mietverhältnis plötzlich nicht mehr funktioniert. Das kann zwar für Ihre Mieter und Sie zutreffen, ist jedoch meist für Ihren Mieter der Fall. Was Ihren Mieter nun von der sofortigen Kündigung abhält, ist die vertraglich geregelte Kündigungsfrist. Diese beträgt normalerweise mindestens drei Monate. Auf so eine lange Zeitdauer kann sich nicht immer eingestellt werden, weshalb eine Lösung geboten werden muss. Kann Ihr Mieter die Kündigungsfrist umgehen, wenn er einen Nachmieter gesucht und gefunden hat?
Kann ein Nachmieter dabei helfen, die Kündigungsfrist zu umgehen?
Immer wieder hört man Gerüchte darüber, dass der Mieter Wohnungsanzeigen stellen soll, denn offensichtlich sollen drei potenzielle Nachmieter ausreichen, um die Kündigungsfrist zu umgehen. Da viele Mietbewerber ihre Immobilien lieber ohne Makler mieten, ist die Nachfrage groß. Schnell lassen sich so drei Nachmieter finden. Das soll auch gelten wenn Sie Ihrem Mieter keine Zustimmung erteilt haben. In Wahrheit ist das jedoch grundsätzlich nicht der Fall. Ohne Ihre Zustimmung funktioniert diese Taktik nicht. Funktionieren kann das für Ihren Mieter dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel gegeben ist. Wenn das der Fall ist, ist es möglich einen passenden Nachmieter zu stellen. Diesen müssen auch Sie den empfohlenen Nachmieter noch als passend empfinden. Der neue Mieter muss liquide sein, muss sofort nach Beendigung des alten Mietvertrages in den neuen Vertrag übergehen und darf nichts an den Mietkosten oder der Dauer der Miete ändern. Im Grunde sollte der Nachmieter genau so geeignet wie der ehemalige Mieter sein, wenn nicht sogar noch geeigneter. Sie als Vermieter können einen passenden Nachmieter nicht ablehnen, wenn es keinen Grund dazu gibt. Wenn alle Punkte zutreffen, kann Ihr ehemalige Mieter frühzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. Die Nachmieterklausel ist jedoch nur in wenigen Fällen gegeben. Achten Sie also bei Aufsetzung des Mietvertrages darauf, ob Sie wirklich eine Nachmieterklausel einfügen möchten.
Ist auch ohne Nachmieterklausel eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages möglich?
Ohne eine Nachmieterklausel im Mietvertrag müssen Sie als Vermieter keinen Nachmieter annehmen, auch wenn dieser für den Mieter passend scheint und alle oben genannten Punkte erfüllt. Eine Ausnahme ergibt sich jedoch dann, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ besteht. Ein berechtigtes Interesse kommt dann vor, wenn Ihr Mieter seine Wohnung nicht unbedingt freiwillig hergeben möchte, jedoch keine andere Wahl hat. Typische Fälle von einem berechtigten Interesse sind beispielsweise:
- Karrierebedingter Umzug in eine andere Stadt
- Familiengründung (Platzmangel)
- Der Umzug in ein betreutes Wohnen oder ein Altersheim ist notwendig
- Wenn einer dieser Fälle auf den Mieter zutrifft, kann er Ihnen seine Sichtweise erläutern und darf den Vertrag somit vorzeitig kündigen.
Unser Tipp an Sie
Ein frühzeitiger Ausstieg aus einem Mietvertrag und ein damit einhergehender Umgang der Kündigungsfrist ist für Mieter nur schwer möglich. Das ist zumindest dann der Fall, wenn Sie als Vermieter nicht einwilligen. Einen Ausweg kann die Nachmieterklausel bieten, welche jedoch nur selten im Mietvertrag angegeben ist. Eine weitere Alternative sind der Beweis sogenannter „berechtigten Interessen“. Wenn keiner dieser Fälle zutrifft, muss sich der Mieter gedulden. Oft bietet sich für Sie als Vermieter natürlich auch die Einwilligung an, sobald ein passender Mieter gefunden wurde. Schließlich muss nicht alles in Komplikationen enden.
