Modernisierungsumlage

Die Kosten für eine neue Solaranlage dürfen Sie auf den Mieter umlegen. Lesen Sie in diesem Artikel, wieso Mieter die Modernisierungsumlage fürchten und wie Sie sich verhalten können.

Was ist eine Modernisierungsumlage?

Bevor von einer Modernisierungsumlage gesprochen wird, muss dieses Vorgehen von anderen Renovierungsarbeiten abgegrenzt werden. Differenziert wird hier zwischen tatsächlichen Modernisierungsvorgängen und Erhaltungsmaßnahmen. Besonders für Sie ist dieser Unterschied wichtig. Während Sie Maßnahmen zur Erhaltung bzw. eine Renovierung beim Auszug selbst bezahlen müssen, können sie Modernisierungsmaßnahmen auf den Mietbetrag umlegen. Die Miete wird erhöht und die anfallenden Kosten dadurch abbezahlt.

Erhaltungsmaßnahmen sind beispielsweise:

• Heizungsreparaturen
• Fensterrenovierung
• Badewannensanierung
• Rohraustausch

Zu gewöhnlichen Modernisierungsvorkehrungen zählen dagegen:

• Einbau einer Solaranlage
• Einbau von Wasserzählern
• Einbau eines Aufzugs
• Verbessern der Wärmedämmung

Berechnung der Modernisierungsumlage

Neue Wasserzähler werden benötigt, ein Aufzug soll den vielen Senioren im Haus das Leben erleichtern oder die Wärmedämmung endlich besser funktionieren. Die Kosten werden als Modernisierungsumlagen vom Mieter gezahlt – und bergen deshalb erhebliches Konfliktpotenzial.
Um das Vertrauen der Mieter nicht allzu sehr zu beschädigen, sollten Sie die Mieterhöhung natürlich so niedrig wie möglich halten. Hier gibt es klare Regeln. Noch vor einigen Jahren durften Sie als Vermieter elf Prozent der anfallenden Modernisierungskosten auf die Miete eines Jahres umlegen. Seit Anfang 2019 wurde dieser Prozentsatz auf acht Prozent heruntergesetzt. Dieses Gesetz gilt allerdings nicht für jede Immobilie. Lediglich als Vermieter in Ballungsgebieten müssen Sie sich mindestens die nächsten Jahre mit dieser Regelung anfreunden, bis das Gesetz erneut überdacht wird. Wichtig zu wissen ist weiterhin, dass die Monatsmiete innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter steigen darf. Mithilfe dieses Gesetzes soll vor allem verhindert werden, dass Vermieter die Umlage von Modernisierungskosten als Weg nutzen, aktuelle Mieter loszuwerden. Dieses Vorgehen ist zudem übrigens strafbar und kann Geldstrafen von bis zu 100.000 € nach sich ziehen.

Ein Schema zur Berechnung einer Modernisierungsumlage kann wie folgt aussehen:

Wann müssen Sie Ihren Mietern die Modernisierung mitteilen?

Bevor eine Modernisierung vorgenommen werden kann, müssen Sie Ihren Mietern eine vorherige Ankündigung zukommen lassen. Eine Modernisierungsmaßnahme muss sowohl bei einer zukünftigen Mieterhöhung erfolgen als auch bei einer Erneuerung ohne Kosten für die Mieter. Sie müssen jedem Mieter schriftlich über das geplante Vorhaben Bescheid geben. Falls eine Erhöhung der Mietkosten vorgesehen ist, muss außerdem ein etwaiger Betrag genannt werden. Mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss ein solches Schreiben erfolgen. Das Schreiben muss eine Beschreibung und Begründung der Modernisierungsarbeiten enthalten. Um das Vertrauen Ihrer Mieter nicht zu verlieren, ist zudem zusätzliche Transparenz zu empfehlen. Ihr Schreiben sollte folgende Aspekte beinhalten:

• Genaue Gesamtkosten der Vorkehrungen
• Unterschied der geplanten Maßnahmen zu Erhaltungskosten
• Genaue Einzelkosten der verschiedenen Arbeitsschritte

Kann die Modernisierung von Ihren Mietern abgelehnt werden?

Mieter haben relativ wenige Möglichkeiten zur Unterbindung von Modernisierungsmaßnahmen. Prämisse hierfür ist die offensichtliche Verbesserung der Immobilie durch die Modernisierung. Solche Verbesserungen können erweiterter Wohnraum oder Energiesparmaßnahmen sein.

Die einzige Möglichkeit für Mieter besteht in Fällen sogenannter besonderer Härte. Zu solchen Fällen zählen unter anderem:

• Schwangerschaft
• Krankheit
• Schwäche durch Alter
• Wichtige Prüfungen
• Heizungs- oder Fensterumbau im Winter
• Vorkehrungen kurz vor Auszug

Wenn sich Mieter auf Fälle wie diese berufen möchten, müssen diese bewiesen werden. Wichtige Prüfungen oder eine Krankheit können zum Beispiel durch ein ärztliches Attest oder eine Schul- und Universitätsbescheinigung bestätigt werden. Falls einer Ihrer Mieter über ein niedriges Einkommen verfügt, werden die Arbeiten der Handwerker dennoch fortgeführt. Erst nachdem die Mietkosten gestiegen sind, kann der Mieter auf seine wirtschaftliche Situation plädieren.

Wie lange gilt eine Modernisierungsumlage?

Die Kosten der Aufwendung für die Modernisierungsmaßnahmen gelten nach 12,5 Jahren als abgetragen. Dies gilt bei dem gültigen Prozentsatz von acht Prozent. Dennoch müssen Mieter weiterhin die erhöhten Mietkosten begleichen.
Förderung einer Modernisierung?

Neben der Umlage auf die Mietkosten ist es Ihnen weiterhin möglich, eine Förderung für die Sanierung zu beantragen. Da Renovierungen und Modernisierungen wie eine Badsanierung einiges kosten, ist es nachvollziehbar, dass Sie als Vermieter diese Last nicht allein auf sich nehmen können.

Unser Tipp an Sie

Bevor Sie eine Modernisierungsmaßnahme vornehmen, sollten Sie die Notwendigkeit prüfen. Da die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter für viel Streit sorgen kann, empfehlen wir außerdem eine möglichst transparente Kommunikation mit Ihren Mietern. So können diese verstehen, wieso diese Vorkehrungen wichtig sind und wieso sich die Miete erhöhen wird.