Vertrag ist Vertrag? Nicht bei einem Mietvertrag! Für die Wohnraumvermietung gibt es nämlich einen relativ strengen gesetzlichen Rahmen. Eine rechtssichere Gestaltung erfordert daher viel Sorgfalt – oder ein innovatives Tool. Hier verraten wir Ihnen mehr.
Einschränkung der Vertragsfreiheit beim Mietvertrag
Die Freiheit Verträge abzuschließen und die Möglichkeiten diese einzuschränken sind im Artikel 2 Abs. 1 GG und im § 311 Abs. 1 BGB geregelt. Allerdings sieht das Gesetz auch den Schutz der üblicherweise schwächeren Partei, wie beispielsweise einem Mieter vor. Aus diesem Grund enthält das Bürgerlicher Gesetzbuch die §§ 549 ff. BGB mit einer Vielzahl von Regeln zum Schutz der Mieter.
Einen rechtssicheren Mietvertrag für eine Wohnung zu gestalten, setzt daher eine ausgezeichnete Rechtskenntnis voraus. Als Vermieter sind Sie meist gut beraten, wenn Sie auf rechtssichere Vorlagen zurückgreifen.
Kennen Sie schon unseren Partner Vermietet.de ? Dieser hat ein innovatives Tool für Vermieter entwickelt, mit welchem Ihnen die alltägliche Arbeit wesentlich erleichtert wird. Hier finden Sie auch eine Vielzahl anwaltlich geprüfter Vorlagen. Zudem haben Sie die Möglichkeit, einen vermieterfreundlichen Mietvertrag selbst zu generieren.
Formvorschriften und Gestaltung für den perfekten Mietvertrag
Viele Vermieter und auch Mieter gehen davon aus, dass es verbindliche Vorschriften über die Gestaltung eines Mietvertrags gibt. Dies ist so nicht ganz richtig, denn ein einfacher Mietvertrag kommt allein dadurch zustande, dass ein Wohnraum gegen Zahlung einem Mieter überlassen wird. Eine mündliche Vereinbarung mit zwei wirksamen Willenserklärungen ist demnach ebenso bindend wie ein schriftlich geschlossener Vertrag.
Ein nicht schriftlich fixierter Mietvertrag birgt jedoch auch Gefahren hinsichtlich der Beweisbarkeit. Gemäß Mietrecht gilt, dass derjenige, der von der anderen Partei etwas verlangt, die dafür notwendigen Voraussetzungen beweisen muss. Daher sollten bei einem mündlich geschlossenen Mietvertrag ebenfalls irgendwelche schriftlichen Beweisstücke wie E-Mails vorliegen. Ebenso können auch Zeugen wie Makler oder andere Dritte hinzugezogen werden.
Der Vermieter ist in jedem Fall verpflichtet, schriftlich eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Außerdem empfehlen wir, selbst bei einem mündlichen Mietvertrag ein schriftliches Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Ein aussagekräftiges Protokoll beugt Konflikte zwischen Vermieter und Mieter vor und zeigt eindeutig, in welchem Zustand sich das Objekt bei Abschluss des Mietvertrages befindet.
Welchen Gestaltungsspielraum gibt es beim Mietvertrag?
In der Regel legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eindeutige Grenzen fest, innerhalb derer eine freie vertragliche Vereinbarung möglich ist. Es gibt beispielsweise eine Entscheidungsfreiheit über die Miethöhe, mögliche zukünftige Mieterhöhungen oder wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Auch kann etwa ein Sondernutzungsrecht für den Garten vereinbart werden.
Es bleibt also ein großer Gestaltungsspielraum, auch bei einem Mietvertrag für Wohnraum. Dabei gilt, dass Vermieter nur etwas verlangen dürfen, was im Vertrag vereinbart ist. Mieter können dagegen oft eine Vereinbarung anfechten. So dürfen Vermieter in der Hausordnung bestimmte Ruhezeiten, in denen Lärm zu vermeiden ist, festlegen. Ein Mieter kann aber durchaus später geltend machen, dass ihn eine solche Vereinbarung zu stark in seinem Persönlichkeitsrecht einschränkt.
Beispiel: Das Musizieren mit lauten Instrumenten kann ein Vermieter untersagen, den Lärm spielender Kinder nicht.
Wie rechtssicher sind Muster-Verträge?
Vorlagen bieten verschiedene Institutionen an. Sowohl ein Mietvertrag von Haus und Grund als auch die Formulare vom Mieterbund oder einer Verbraucherzentrale sind in der Regel rechtssicher.
Allerdings verwerfen die Gerichte einzelne Klauseln des Haus-und-Grund-Mietvertrags häufiger als die Vereinbarungen in anderen Vertragsvorlagen, da die Vereinigung der Hausbesitzer den Handlungsspielraum, den das BGB erlaubt, zugunsten der Vermieter ausnutzt. Daher bietet ein Mietvertrag des Mietervereins in der Regel größere Rechtssicherheit.
Bei unserem Partner Vermietet.de, der Immobilienplattform für private Vermieter, können Sie rechtssichere und gleichzeitig vermieterfreundliche Mietverträge ganz einfach anfertigen. Mit dem innovativen Tool dauert die Erstellung nicht lange und alle vorhandenen Daten werden bereits vorausgefüllt und an der richtigen Stelle hinterlegt.
Ist ein Mietvertrag auf Dauer rechtssicher?
Auch das beste Muster eines Mietvertrags kann einmal ungültig werden. Schuld daran sind gesetzliche Anpassungen und andere Änderungen. Meist betrifft dies aber nicht den gesamten Mietvertrag, sondern lediglich einzelne Klauseln.
Die Gerichte haben beispielsweise die starren Regelungen zur Renovierungspflicht beim Auszug für unwirksam erklärt. Damit entfällt aus allen Mietverträgen, welche eine solche Klausel enthalten, die Pflicht des Mieters zur Renovierung während der Mietzeit.
Ein Mietvertrag, der dem Mieter mehr Handlungsspielraum lässt, ist daher meist starren Regelungen vorzuziehen. Das gilt jedoch nicht für Verträge, die keinen Wohnraum betreffen, sondern beispielsweise eine Garage.
Verträge nachverhandeln und nachbessern
Da sich die Gesetzeslage ändert und auch Gerichtsentscheide Einfluss auf die Gültigkeit von Vertragsklauseln haben, sollten Sie Vermieter den Mietvertrag von Zeit zu Zeit anpassen. Dies setzt natürlich eine Verhandlung mit dem Mieter voraus, da dieser mit den Änderungen einverstanden sein muss.
