In einer Gemeinde oder Stadt informiert der Mietspiegel über das Mietpreisniveau. Das Kernstück dieser Datensammlung bildet die Mietpreistabelle. In dieser sind ortsübliche Mieten für Wohnungen ähnlicher Beschaffenheit und Größe als Preise pro Quadratmeter aufgelistet. Vermieter müssen die Daten jedoch nicht nur richtig lesen, sondern auch entsprechend Interpretieren.
Mietspiegelvarianten und ihre Nutzen
Aufgrund der Mietpreisbremse gewinnt der Mietspiegel immer mehr an Bedeutung. Grundsätzlich wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Die einfache Variante wird ohne Anwendung wissenschaftlicher Verfahren von ortsansässigen Vermieter- und Mietervertretern bzw. Gemeinden aufgestellt. Vor Gericht hat dieser jedoch keine Beweiskraft. Hier wird lediglich der qualifizierte Mietspiegel anerkannt. Dieser wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Demnach ist eine Mieterhöhung nur über den Mietspiegel möglich.
Grundsätzlich gibt der Mietspiegel Aufschluss über das Preisniveau einer Stadt oder Gemeinde. Dabei werden jedoch nur Wohnungen berücksichtigt, die nicht dem Sozialbund unterliegen. In erster Linie soll der Spiegel eine Transparenz auf dem Wohnungsmarkt schaffen. Zudem werden Informationen zum lokalen Mietpreisniveau gegeben. Hiervon können Mieter und Vermieter gleichermaßen profitieren. Weiterhin sollen sich so gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien vermeiden lassen.
Welche Informationen befinden sich im Mietspiegel?
Im Mietspiegel sind die Netto-Kaltmieten vergleichbarer Wohnungen aufgelistet. Dabei werden verschiedene Vergleichskriterien genutzt:
- Wohnungsgröße
- Ausstattungsmerkmale
- Wohnlage
- Baujahr/Bezugsfertigkeit
- Energetischer Zustand
Mithilfe dieser Angaben können die Vergleichskriterien für jede Wohnung bestimmt werden, die sich in einem Ort mit geltendem Mietspiegel befindet. Haben Sie für Ihre Wohnung die Vergleichskriterien ermittelt, können Sie anhand der Mietspiegeltabelle die ortsübliche Miete ablesen. Weiterhin finden sich in der Datensammlung Mietspannen. Auf diese Weise können Sie ermitteln, wie weit nach oben oder unten Ihre Miete von der Durchschnittsmiete abweicht.
Berechnung des Mietspiegels
Um den Mietspiegel zu berechnen, muss wieder zwischen dem Einfachen und dem Qualifizierten unterschieden werden. Für den einfachen Mietspiegel werden die Daten häufig von ortsansässigen Vermietern und Mietern durch Befragung erhoben. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Stichproben. Somit sind diese Angaben auch nicht immer repräsentativ. Alle gesammelten Daten müssen von den örtlichen Vertretern der Wohnungswirtschaft abgestimmt werden.
Hingegen werden beim qualifizierten Mietspiegel die Methoden zur Ermittlung der Daten dokumentiert. So sind die Daten nachvollziehbar und überprüfbar. Zudem müssen die Daten stets aktualisiert werden.
Mieterhöhung mithilfe des Mietspiegels
Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Als ortsüblich werden Mieten bezeichnet, die im Durchschnitt in den letzten vier Jahren für eine vergleichbare Wohnung entrichtet wurden. Somit ist eine Mieterhöhung mithilfe des Mietspiegels möglich. Bei der Erhöhung müssen Sie als Vermieter die Netto-Miete zugrunde legen. Die Mieterhöhung sollte immer in Textform erfolgen. Neben dem klassischen Brief können Sie den Mieter auch via E-Mail darüber in Kenntnis setzen.
Achten Sie jedoch darauf, Ihre Mieterhöhung zu begründen. Dazu können Sie den Mietspiegel der Stadt bzw. Gemeinde nutzen. Im Internet können Sie entsprechend Ihrer Region den Mietspiegel herausfinden. Zum besseren Verständnis für den Mieter legen Sie eine Kopie des Mietspiegels der Mieterhöhung bei.
Auch ohne einen Mietspiegel können Sie eine Mieterhöhung begründen. Neben einem Sachverständigengutachten können Sie dem Mieter drei vergleichbare Wohnungen aufzeigen und sich an der günstigsten orientieren. In diesem Fall müssen die Wohnungen in Lage und Ausstattung vergleichbar sein. Grundsätzlich muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Tut er es nicht, kann dies durch Sie als Vermieter gerichtlich eingeklagt werden.
Mietspiegel: Wann gilt er und wann nicht
Nicht für jede Wohnung kann der Mietspiegel entsprechend der Stadt oder Gemeinde angewendet werden. Zudem haben einige Städte auch individuelle Kriterien zur Anwendung der Datensammlung. Grundsätzlich kann der Mietspiegel nicht für:
- Wohnungen mit Staffelmietvertrag, während der Laufzeit der Staffel
- Wohnungen mit Indexmietvertrag, während der Laufzeit der Indexierung
- Wohnungen mit Mietpreisbindung
- Wohnungen in Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäusern
- Möblierte Wohnungen
- Gewerblich genutzte Wohnungen
- Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung
- Dienstwohnungen
- Untervermietete Wohnungen
angewendet werden. Auch Wohnungen, bei denen eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen wurde, fallen unter diese Regelungen.
Die Mietspiegelabfrage ist eine gute Orientierungshilfe für Vermieter, wenn diese über eine Mieterhöhung nachdenken. Die enthaltenen Daten geben Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete. So haben Sie eine Richtlinie, ob Sie mit Ihrer Miete über oder unter dem Durchschnitt liegen. Sofern Sie im Internet nicht den Mietspiegel für Ihre Gemeinde oder Stadt finden, können Sie beim Bürgermeisteramt oder der Stadtverwaltung nachfragen.
