Immer mehr Vermieter verlangen von den Mietinteressenten eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Mit dieser können die Interessenten beweisen, dass Sie Ihre Mietzahlungen bisher immer zuverlässig geleistet haben. Allerdings gibt es bei dieser Bescheinigung ein Problem, das auch für Vermieter relevant ist.
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Sicherheit für Vermieter
Vermieter unterliegen einem grundlegenden Liquiditätsrisiko: Für die pünktliche oder gar grundlegende Mietzahlung gibt es keine Garantie. Um jedoch einen Beleg für die Zuverlässigkeit des Mieters zu erhalten, verlangen viele Vermieter von potentiellen Mietern neben einer Mieterselbstauskunft oder einem Einkommensnachweis eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Auf diese Weise erhalten sie vom vorherigen Vermieter die Bestätigung, dass die Mietzahlungen in der Vergangenheit regelmäßig erfolgten. Der Mieter kann so nachweisen, dass den Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht und vollständig nachgekommen wurde und auch keine Mietschulden bestehen.
Mieter haben keinen rechtlichen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Mithilfe einer solchen Bescheinigung können Mieter ihre Bonität einfach und schnell belegen. Allerdings gibt es hier ein Problem: Mieter haben keinen rechtlichen Anspruch auf eine solche Bescheinigung. Vermieter sind nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 238/08) nicht verpflichtet, diese auszustellen. Das Gericht begründete dies mit der Tatsache, dass der Vermieter mit Ausstellung der Bescheinigung auf etwaige noch bestehende Ansprüche verzichten würde. In einem nachträglichen Streit über den Bestand oder die Erfüllung der Mietforderung wäre der Vermieter somit im Nachteil. So könnte der Vermieter beispielsweise mögliche Mietrückstände nicht mehr einfordern. Es liegt demnach im Ermessen des Vermieters, eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass zukünftige Vermieter nicht eine solche Bescheinigung verlangen können.
Mein Mieter möchte eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Ob Sie Ihrem Mieter eine solche Bescheinigung ausstellen, hängt in erster Linie davon ab, ob Mietschulden bestehen. In einem solchen Fall wäre es kontraproduktiv, dem Mieter eine Bescheinigung darüber auszustellen, dass keine Mietschulden vorhanden sind. Im Bereich der Mietschulden beträgt die Verjährung drei Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums müssen Sie Ihren Anspruch auch gerichtlich geltend machen. Dies kann beispielsweise durch die Zustellung eines Mahn- und Vollstreckungsbescheides geschehen. Aufgrund des gerichtlichen Mahnverfahrens erhalten Sie einen Titel, aus dem Sie 30 Jahre lang vollstrecken können.
Auf dem Portal von Vermietet.de finden Sie eine rechtssichere Vorlage für die Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit. In dieses Mietschuldenfreiheitsbescheinigung-Muster tragen Sie lediglich noch die erforderlichen Mieterdaten ein.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Sonderfälle
Auch für Untermieter kann eine Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit ausgestellt werden. Diese ist dann jedoch nicht vom Vermieter, sondern vom Hauptmieter auszufüllen. Denn schließlich wurde auch der Untermietvertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen. Somit kann dieser die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Untermieters ausstellen. Auch in diesem Schreiben ist zu vermerken, dass die Miete pünktlich und vollständig gezahlt wurde – sofern dies der Fall ist. Allerdings hat auch ein Untermieter keinen rechtlichen Anspruch auf eine solche Bescheinigung.
Auszubildende, Schüler oder Studenten ziehen in der Regel vom Elternhaus in die erste eigene Wohnung. In diesem Fall kann eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit aus einem vorherigen Mietverhältnis nicht vorgewiesen werden. Sofern die Eltern aber in einem Mietverhältnis leben und sich bereit erklärt haben, mögliche Mietzahlungen des Kindes zu übernehmen, kann eine Mietschuldenfreiheit der Eltern durch eine entsprechende Bescheinigung von deren Vermieter eingeholt werden.
Für jeden Vermieter stellt die Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit eine Kann-Bestimmung dar. Sie sind nicht dazu verpflichtet, Ihren Mietern eine solche Bescheinigung auszustellen. Vor allem nicht, wenn Mietrückstände bestehen. Denn durch diese Bescheinigung verzichten Sie auf Ihre Ansprüche. Im Gegenzug können Sie von potenziellen Mietern diese aber auch nicht verlangen, da auch andere Vermieter zur Ausstellung nicht verpflichtet sind.
