Wenn einige Ihrer Mieter gegen die festgesetzten Regeln verstoßen, gibt es neben der fristlosen Kündigung auch die Option der Abmahnung. Wie das Mietrecht Abmahnungen regelt, erfahren Sie nachfolgend.
Die Abmahnung im Mietrecht
Wenn Sie Mieter haben, die sich nicht an die Regeln des Hauses oder des Mietvertrags halten, ist das sehr ärgerlich. Neben Mietnomaden sind vor allem notorische Nichtzahler das Hauptproblem vieler Vermieter. Sie können sich dagegen zwar durch eine Mietausfallversicherung absichern, doch ist diese nur in bestimmten Fällen sinnvoll.
Damit Sie von vornherein aufzeigen, was sich der Mieter erlauben kann und was er besser sein lassen sollte, empfiehlt es sich, mit Abmahnungen zu arbeiten. Sie können dem Mieter laut Mietrecht eine Abmahnung senden, wenn dieser gegen die Regeln verstößt – also beispielsweise extremen Lärm zur Ruhezeit macht oder mit der Miete minimal im Rückstand ist.
Wie viele Abmahnungen für einen Mieter?
Das Mietrecht lässt Abmahnungen zu – so weit, so gut. Doch leider ist nicht genau festgelegt, wie oft Sie einen Mieter abmahnen müssen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. In vergleichbaren Fällen wurde vor den jeweiligen Gerichten eine fristlose Kündigung nach Abmahnung erst bei der dritten Abmahnung bestätigt. Deshalb sollten Sie sicherstellen, dass diese Anzahl an Abmahnungen erreicht worden ist, bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen.
Darüber hinaus gilt auch, dass Abmahnungen für unterschiedliche Vergehen nicht zusammengefasst werden dürfen. So rechtfertigen eine Abmahnung wegen Ruhestörung und zwei Abmahnungen wegen kleinerer Mietrückstände also keine Kündigung. Daraus folgt, dass nur die jeweils dritte Abmahnung eine fristlose Kündigung aus demselben Grund rechtfertigt.
Welche Schritte und Fristen sind bei einer Abmahnung wegen Mietrückstand zu beachten?
Bei einer Abmahnung wegen Mietrückstand gilt es zu unterscheiden, wie hoch die Rückstände tatsächlich sind. Sollten die Rückstände geringer ausfallen als zwei Monatsmieten, dann können Sie dem Mieter eine schriftliche Abmahnung zukommen lassen. Eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung ist hingegen immer dann möglich, wenn der Mieter Ihnen mindestens zwei Monatsmieten schuldet.
Sollte bei Ihnen der Fall eintreten, dass ein Mieter im minimalen Zahlungsverzug seiner Miete ist, dann sprechen Sie ihn zunächst darauf an. Probieren Sie, das Problem auf dem kürzesten Wege und friedlich zu lösen. Springt der Mieter auf Ihre mündliche Ansprache jedoch nicht an, dann sollten Sie eine schriftliche Abmahnung verfassen. Notieren Sie hier, wie hoch die aktuellen Ausstände des Mieters sind und bis wann er diese zu begleichen hat.
Lässt er die Frist verstreichen, ohne dass Sie Geld erhalten haben, wiederholen Sie den Prozess. Bei der dritten Wiederholung – ohne dass der Mieter zwischenzeitlich bezahlt hat – können Sie ihm fristlos kündigen.
Wofür dürfen laut Mietrecht Abmahnungen verschickt werden?
Das Mietrecht erlaubt Abmahnungen wegen vieler unterschiedlicher Gründe. Sobald der Mieter gegen eine festgelegte Regel verstößt, können Sie ihn abmahnen. Aus Gründen des gepflegten Mietverhältnisses empfiehlt es sich jedoch, vor einer Abmahnung persönlich mit dem Mieter über sein Fehlverhalten zu sprechen. Möglicherweise ist ihm das Verhalten gar nicht bewusst und er wundert sich dann über Ihre Abmahnung. Fruchtet das persönliche Gespräch jedoch nicht, dann haben Sie die Option, eine schriftliche Abmahnung an Ihren Mieter zu schicken.
Mögliche Gründe für eine Abmahnung sind:
- Der Mieter verstößt gegen die Ruhezeiten und macht zwischen 22 und 6 Uhr enormen Lärm.
- Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung – beispielsweise vernachlässigt er eine festgelegte Pflicht zur Treppenhaus- oder Straßenreinigung.
- Der Mieter zahlt seine Miete nicht pünktlich bzw. zu einem anderen Zeitpunkt, als im Mietvertrag vereinbart.
- Der Mieter ist mit seiner Mietzahlung weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand.
- Der Mieter verändert die Wohnung, ohne Sie vorher darüber zu informieren – er reißt also beispielsweise eine Wand heraus oder versetzt ein Fenster.
- Der Mieter vermietet die Wohnung – trotz Verbots – an Untermieter.
- Der Mieter hält unerlaubterweise Haustiere, welche nicht unter die Kleintierregelung fallen.
Sie sehen also, dass es zahlreiche Möglichkeiten gibt, einen Mieter wegen eines Verstoßes abzumahnen. Bedenken Sie jedoch, dass es bei Uneinigkeiten und diversen Streitereien vom Gerichtsprozess bis hin zu einer Räumungsklage gehen kann. Überdenken Sie deshalb unbedingt zweimal, ob Sie Ihrem Mieter wegen einer „Kleinigkeit“ eine Abmahnung übersenden möchten.
Worauf ist zu achten und welche Form ist zu wahren?
Laut Mietrecht muss eine Abmahnung immer schriftlich erfolgen – E-Mails werden aktuell noch nicht von allen Gerichten akzeptiert. Dies liegt daran, dass eine Abmahnung eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden muss. Ferner muss der Grund der Abmahnung eindeutig aus dem Text hervorgehen.
Der Name des abgemahnten Mieters ist ebenso zu nennen wie der des Vermieters und die eigentliche Mietsache. Zu empfehlen ist darüber hinaus auch, dass Sie den Brief per Einschreiben verschicken, denn nur dann haben Sie einen Nachweis darüber, dass das Schreiben auch zugestellt wurde.
Alternativ haben Sie die Option, den Brief persönlich beim Mieter abzugeben oder diesen einzuwerfen. Nehmen Sie dazu jedoch unbedingt einen Zeugen mit, der die Übergabe bzw. das Einwerfen des Dokuments bestätigen kann. Dies erspart Ihnen möglichen Ärger vor Gericht.
Unter welchen Umständen kann eine Abmahnung laut Mietrecht angefochten werden?
Mieter können laut Mietrecht eine Abmahnung dann anfechten, wenn diese nicht der Schriftform entspricht order formale Mängel enthält. Deshalb sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass alles ordnungsgemäß ausgefüllt ist und sich die Abmahnung auch eindeutig als solche erkennen lässt.
Sollten Sie unsicher sein, wie Sie die Abmahnung genau formulieren sollen, dann empfiehlt es sich, auf eine Vorlage für eine Abmahnung und die Kündigung zurückzugreifen.
Fazit: Abmahnung und Kündigung einfach handhaben
Abmahnungen und auf Abmahnungen beruhende Kündigungen erfordern Sorgfalt und ein Mindestmaß an Fachwissen. Lassen Sie sich bei der Erstellung einer Abmahnung also genügend Zeit und überlegen Sie, ob Sie professionelle Hilfe benötigen! Bei unserem Partner Vermietet.de finden Sie viel praktische Hilfe und wertvolle Vorlagen für Ihr Vorhaben.
