Was ist erlaubt, und was nicht? Die Mietpreisbremse gestaltet sich als Herausforderung für Mieter und Vermieter. Alle wichtigen Infos zum Thema gibt es im folgenden Artikel.
Wie setzt sich der Mietpreis einer Wohnung zusammen?
Wer auf der Suche nach einem neuen Mieter ist, hat aktuell vor allem in den Großstädten Probleme. Eine adäquate Miethöhe zu ermitteln gestaltet sich hier schwierig. Wenn Sie die Mietpreise betrachten, stellen Sie schnell fest, dass diese in den letzten Jahren exorbitanten Steigerungen unterlagen. Auch die Nebenkosten sind mittlerweile ein Posten, den Sie auf jeden Fall beachten sollten. Diese haben sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Regulatorische Rahmenbedingungen verbieten es Ihnen häufig, die Miethöhe frei zu bestimmen. Hierzu gehört auch die Mietpreisbremse.
Die Bruttomiete setzt sich aus Kaltmiete und Nebenkosten zusammen. Die Nettomiete berücksichtigt hingegen lediglich die Kaltmiete.
Wie hoch die Mietpreise in Ihrer Region sind, entnehmen Sie dem lokalen Mietspiegel oder der Gemeinde Ihrer Immobilie. Eine Zusammenstellung aller aktuellen Mietpreisspiegel finden Sie auch ganz bequem auf dem Portal unseres Partners Vermietet.de. Sollten Sie Hilfe bei der Berechnung der Bruttomiete benötigen, können Sie auf einen Mietpreisrechner zurückgreifen.
Was sind die Preistreiber einer Mietwohnung?
Der wohl wichtigste Faktor bei einer Mietwohnung ist die Lage. Zentrale Wohnungen sind in den meisten Fällen teurer als Wohnungen, die nicht direkt im Ballungsgebiet liegen. Darüber hinaus spielt die Größe der Wohnung eine Rolle.
Als Faustformel lässt sich sagen, dass die Preise pro Quadratmeter bei kleineren Wohnungen (sprich Wohnungen bis zu 40 Quadratmeter) höher sind, als bei Wohnungen mit über 100 Quadratmetern. Der Schnitt und die Zimmeranzahl haben genauso Einfluss auf den Preis, wenn auch nur untergeordnet.
Besonderheiten wie beispielsweise ein Stellplatz oder ein Balkon erhöhen den Mietpreis. Es handelt sich nämlich um gefragte Zusätze einer Mietwohnung . Zudem kann die Gartennutzung ein Preistreiber sein.
Sie vermieten die Wohnung möbliert? Dann können Sie deutlich mehr Miete verlangen, als bei einer unmöblierten Wohnung. Nicht zuletzt fällt der Sanierungszustand ins Gewicht. Eine Wohnung mit altem Badezimmer und dunklen Holztüren spielt nicht so viel Miete ein wie eine modernisierte und helle Wohnung. Achten Sie vor der Vermietung auf diese Aspekte und berücksichtigen Sie sie unbedingt bei der Mietpreisfindung.
Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?
Die Mietpreisbremse wurde vor einigen Jahren von der Politik eingeführt und in die Hände der Länder gegeben. So hat jedes Bundesland die Möglichkeit, einen städtischen Mietmarkt als angespannt zu bezeichnen. Denn nur in angespannten Märkten greift die Mietpreisbremse – Berlin und München gelten hier als klassische Beispiele. Die Mietpreise in München sind auf einem solch hohen Niveau, dass sich Normalverdiener kaum noch eine Wohnung leisten können. Um den weiter steigenden Preisen pro Quadratmeter Mietfläche entgegenzuwirken, hat die Politik die Mietpreisbremse auf den Weg gebracht. Diese besagt, dass eine Mieterhöhung bei Neuvermietung ausschließlich dann erfolgen darf, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um 10 Prozent überschritten wird.
Beispiel:
Sie sind Eigentümer einer 50 m² großen Mietwohnung in München. Wir nehmen an, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter liegt. Ihr Mieter verlässt die Wohnung und Sie möchten nun zu einem höheren Preis vermieten. Sie dürfen die Wohnung nach der Mietpreisbremse zu maximal 13,20 Euro pro Quadratmeter vermieten (12 € + 10 % = 13,20 €).
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gleichzusetzen mit dem Mietspiegel. Hier muss zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietspiegel unterschieden werden. Wie die Namen bereits vermuten lassen, ist der qualifizierte Mietspiegel höher anzusehen als der einfache Mietspiegel. Anhand wissenschaftlicher Aspekte wird die Miete erhoben, die als ortsüblich gilt. Beim einfachen Mietspiegel werden hingegen Experten befragt und aus deren Antworten ein Mietspiegel erstellt. Sie sollten sich, falls vorhanden, immer auf den qualifizierten Mietspiegel verlassen.
Ausnahmen gelten dann, wenn die Miete bereits vorher oberhalb des Wertes lag. Haben Sie also beispielsweise vom Vormieter 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bekommen, so können Sie sich hier auf den Bestandsschutz berufen. Er ermöglicht es Ihnen, diese Summe auch weiterhin verlangen zu können. Doch die Regelung der Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Bestandsobjekte. Bauen Sie ein neues Haus mit Mietwohnungen, greift die Mietpreisbremse für diese Wohnungen nicht. Auf diese Art soll der Bau von Wohnungen in Ballungsgebieten angeregt und private Investoren unterstützt werden.
Auch hinsichtlich der Modernisierungsumlagen gibt es Ausnahmeregelungen. Sollten Sie als Vermieter die Wohnung umfangreich modernisieren, können Sie nach Abschluss der Arbeiten einmalig frei wählen, wie hoch die Miete sein soll. Sie müssen in diesem Fall keine Rücksicht auf die Mietpreisbremse nehmen. Inwiefern eine Modernisierung als umfangreich anzusehen ist, ist Sache der Länder. Als groben Richtwert lässt sich sagen, dass eine Sanierung dann umfangreich ist, wenn die Kosten mindestens 30 Prozent der Kosten ausmachen, die bei einem Neubau anfallen würden.
Wo und ab wann gilt die Mietpreisbremse?
Nach jahrelangen Diskussionen in der Politik wurde die Mietpreisbremse im Jahr 2015 offiziell eingeführt und seither von den Ländern verwaltet. So kann jedes Bundesland selbst entscheiden, ob es die Preisbremse nutzen möchte. Generell greift die Mietpreisbremse in solchen Gebieten, deren Wohnungsmarkt vom Land nachhaltig als angespannt betitelt wird. Dabei spielen Faktoren wie die Leerstandsquote und die Mietentwicklung eine Rolle. Zudem gilt ein Mietmarkt, der einmal als angespannt ausgewiesen wurde, auch für die kommenden fünf Jahre als angespannt. Erwähnenswert ist, dass die Preisbremse in diversen Bundesländern von Gerichten für nichtig erklärt wurde, da zahlreiche Formfehler aufgetreten sind.
Im gesamten Gebiet Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland wurde die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt. Zudem deklarierten Gerichte die Preisbremse in Bayern und Baden-Württemberg als nichtig. Der Grund dafür ist, dass die Länder keine Begründung zur Einführung der Preisbremse abgegeben haben. Demnach wurde die Mietpreisbremse dort aufgehoben und wird aktuell nachverhandelt.
In Berlin, Bremen und Hamburg sowie in Metropolstädten in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein greift die Preisbremse seit 2015. Welche Städte genau betroffen sind, weisen die jeweiligen Länder aus. Brandenburg hat die Mietpreisbremse ebenfalls im Jahr 2015 auferlegt, doch auch hier traten Formfehler auf. Die neue Formulierung der Preisbremse greift seit März 2019. Gleiches gilt für Hessen, wo die neue Fassung im Juni 2019 veröffentlicht wurde. Niedersachsen (Oktober 2016), Mecklenburg-Vorpommern (Oktober 2018) und Thüringen (März 2016) sind die Nachzügler in diesem Bereich.
Was sind die Auswirkungen der Mietpreisbremse?
Die Miethöhe wird durch die Mietpreisbremse gedeckelt. Demnach kann sie nicht mehr beliebig erhöht werden. Zuvor gab es die sogenannte Kappungsgrenze, die i deutlich eigentümerfreundlicher ist als die Mietpreisbremse.
Die Kappungsgrenze gilt in allen Städten, in denen die Mietpreisbremse keine offizielle Anwendung findet. Sie besagt, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. So können Sie als Eigentümer die Miete beispielsweise im ersten Jahr um 10 Prozent und in den darauffolgenden zwei Jahren um jeweils 5 Prozent erhöhen.
Darüber hinaus sorgt die Mietpreisbremse dafür, dass sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen in den Ballungsgebieten nicht mehr so umfangreich erneuert werden, weil die Miete nicht entsprechend angepasst werden kann. Zwar darf die Miete nach vollumfänglichen Sanierungsmaßnahmen erhöht werden, jedoch fallen kleinere Sanierungen nicht unter diese Regelung. Zudem sinkt die Bereitschaft ausländischer Investoren zu deutschen Investments, da diese mit den regulatorischen Rahmenbedingungen nicht einverstanden sind. Manche Vermieter können die Mietpreisbremse jedoch umgehen, indem sie auf einige Kniffe zurückgreifen. So sind beispielsweise möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Ebenso greift die Mietpreisbremse nicht, wenn eine Indexmiete vereinbart wurde.
Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete orientiert sich an einem festgelegten Index, meist dem Verbraucherpreisindex (VPI). Dieser Index orientiert sich an den tatsächlichen Lebenshaltungskosten in Deutschland und wird vom Statistischen Bundesamt ausgewiesen und erhoben. Steigt der VPI, steigt gleichermaßen die Miete. Wird dabei die Obergrenze der Mietpreisbremse überschritten, bleibt die Miete auf diesem Niveau.
Fazit zur Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse bringt für Vermieter einige Einschränkungen mit sich, da der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen werden hingegen unter bestimmten Aspekten ausgenommen. Vermieter profitieren in keiner Weise von der Mietpreisbremse und sind dennoch darauf angewiesen, die Objekte in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Ist ein Mietmarkt einmal als angespannt betitelt worden, so behält er diesen Zustand für die nächsten fünf Jahre. Betroffen sind vor allem Metropolregionen wie Berlin, Hamburg und Frankfurt. In einigen Bundesländern greift die Mietpreisbremse noch nicht oder wurde gerichtlich eingeschränkt.
