Eine Mieterhöhung bietet sich besonders dann an, wenn Sie der Meinung sind dass Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus über dem aktuellen Wert liegt. Zudem bietet sich eine Erhöhung der Mietkosten natürlich an, wenn Sie Ihr Einkommen steigern möchten. Hier setzt Ihnen der Staat allerdings Grenzen. So darf die Miete innerhalb drei Jahre nur bis zu 20% steigen, in stark bewohnten Gebieten sogar nur bis zu 15%. Andere Wege bieten sich entweder bei einer Mieterhöhung bei Mieterwechsel oder bei Mieterhöhung wegen einer Modernisierung.
Was ist eine Modernisierung?
Wenn Sie der Meinung sind das Ihre Immobilie nicht mehr auf dem neuesten Stand ist oder Ihr Mieter sich beschwert, wird es Zeit sich für eine Lösung zu entscheiden. Meist fällt die Entscheidung auf die Sanierung der Wohnung. Wenn Sie jedoch lediglich alte Schäden oder Mängel in neuem Licht erscheinen lassen oder dringende Reparaturen erledigen lassen, stellt dies keine Modernisierung dar. Diese Aspekte fallen unter den Begriff Erhaltungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Bei Instandhaltungen oder Sanierungen ist keine Mieterhöhung möglich, da Ihr Mieter schließlich ein Recht auf eine Immobilie ohne Schäden hat. Anders definiert sich eine Modernisierung. Von einer Modernisierung spricht man dann wenn die Qualität der Immobilie sichtlich verbessert wird oder wenn energiesparende und energetische Maßnahmen vorgenommen werden. Dazu zählen beispielsweise der Einbau von neuen Sanitäranlagen, eine Verbesserung der Wärme- und Schalldichtung oder der Einbau von energiesparenden Heizungen.
Wie muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Mit einer Modernisierungsmaßnahme können Sie nicht einfach beginnen. Zuvor müssen Sie Ihren Mietern mittteilen, was überhaupt in der Immobilie getan wird. Außerdem muss der geplante Zeitraum sowie das Startdatum beschreiben werden. Wenn Sie die Miete nach der Modernisierung anschließend erhöhen möchten, müssen Sie Ihren Mietern zusätzlich die Höhe der Preissteigerung und den Umfang der Arbeiten schildern. All diese Punkte müssen Sie schriftlich, drei Monate vor Beginn der Arbeiten angeben.
Wann ist eine Modernisierung nicht möglich?
Eine Modernisierung bringt meist neue Lebensqualität in Ihre Immobilie. Dennoch gibt es einige seltene Fälle in denen Sie keine Modernisierungsmaßnahmen in Ihrer Wohnung vornehmen können. Diese Fälle nennt man Härtefälle. Härtefälle sind dann gegeben, wenn Ihr Mieter beispielsweise ein hohes Alter erreicht hat und ihm diese Arbeiten nicht mehr zuzumuten sind. Gleiches gilt beispielsweise bei einer Krankheit oder einer Schwangerschaft.
Wie hoch kann die Mieterhöhung bei einer Modernisierung ausfallen?
Die Mieterhöhung kann als Modernisierungsumlage auf die aktuellen Mietpreise angerechnet werden. Umlegbar sind hier acht Prozent der angefallenen Modernisierungskosten. Vor dem ersten Januar 2019 lag dieser Betrag übrigens noch bei elf Prozent. Kosten für Handwerker, Finanzierungen und andere Zuschüsse gehören zu den umzulegenden Punkten. Von den bezahlten Rechnungskosten dieser Maßnahmen können nun acht Prozent auf die Jahresmiete des Mieter umgelegt werden.
Vor- und Nachteile der Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist eine gute Gelegenheit für Sie, Ihre Immobilie zu erneuern und aufzurüsten. Dazu kommt die Mieterhöhung, welche Ihnen über die Jahre hinweg die angefallenen Kosten abnimmt. Ein weiterer Vorteil besteht in der Wahl zwischen der Erhöhung des Modernisierungszuschlags und der Anpassung der Mietkosten auf den aktuellen ortsüblichen Mietspiegel. Weiterhin können Sie eine Modernisierung komplett ohne die Einverständnis Ihrer Mieter vornehmen und somit anschließend die Miete erhöhen. Doch wo Vorteile sind, sind auch oft Nachteile zu finden. Zu diesen zählen die hohen Kosten, welche anfangs vom Vermieter getragen werden müssen. Des Weiteren kann es natürlich zu einer unschönen Stimmung kommen, dass viele Ihrer Mieter möglicherweise nicht mit der Preiserhöhung einverstanden sind. In stark bewohnten Gebieten kann außerdem die Mietpreisbremse zuschlagen. Hier darf die Mieterhöhung durch Modernisierung nur maximal 10% über dem örtlichen Mietspiegel liegen.
Unser Tipp für Sie
Wenn Sie Ihre Mietpreise erhöhen möchten, haben Sie innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses kaum Chancen. Die Auflagen und Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches sind hier recht streng, weshalb Sie sich für einen anderen Weg entscheiden sollten. Dieser Weg der Mieterhöhung ist durch eine Modernisierung Ihrer Immobilie machbar. Dazu müssen Sie die Qualität Ihrer Wohnung verbessern oder diese für energiesparende Maßnahmen rüsten. Nun können Sie die Kosten für die Modernisierung auf die jährliche Miete umlegen und erhöhen somit Ihre Mietrendite.
