Langsam und stetig zeigt sie Präsenz. Wir gehen einkaufen und bekommen für unser Geld nicht mehr denselben Wert, den wir noch einst vor 5 Jahren bekommen haben. Der Grund für den Wertverlust unseres Geldes ist die Inflation. Doch nicht nur jeden gewöhnlichen Menschen trifft dieser Effekt. Besonders Sie als Vermieter müssen darauf achten, dass Ihre Mieteinnahmen durch die Inflation keinen Verlust erleiden. Wie nehmen Sie also eine Mieterhöhung bzgl. der Inflation vor und was gibt es dabei zu beachten?
Was ist eigentlich eine Inflation?
Das Wort Inflation entstand auf dem Wort „inflatio“. Dieses bedeutet soviel wie „aufquellen“. Eine Inflation ist dann im Gange, wenn sich die Preise für verschiedene Güter stetig erhöhen. Für den damaligen Bezahlpreis des Einkaufes erhalten Sie also heute nur noch einen Anteil der damaligen Güter. Ihr Geld verliert über die Zeit also seinen Wert.
Wann ist eine Mieterhöhung mit einem gewöhnlichen Mietvertrag möglich?
In einem gewöhnlichen Mietvertrag sind Mieterhöhungen nicht immer möglich. Sie können die Mietpreise nach einer bestimmten Zeit nicht einfach erhöhen, sondern müssen sich an bestimmte Regelungen halten. Im Prinzip haben Sie mit einem herkömmlichen Mietvertrag zwei Möglichkeiten die Mietkosten zu steigern.
Anpassung an den örtlichen Mietspiegel
Bei einer Anpassung an den Mietspiegel im Ort Ihrer Immobilie können Sie die Mietkosten soweit erhöhen, dass Sie sich mit Ihren Mieteinnahmen nicht unterhalb der üblichen Grenze befinden. Um eine solche Steigerung geltend zu machen müssen Sie die Einverständnis des Mieters haben.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die zweite Möglichkeit zur Erhöhung der Mietkosten entsteht dann, wenn in Ihrer Immobilie eine Modernisierung vorgenommen wird. Diese ist nicht zu verwechseln mit einer Reparatur oder einer Sanierung. Hier bietet sich beispielsweise eine Maßnahme zur Modernisierung für eine Mieterhöhung bei Mieterwechseln. Nach einer Modernisierung kann die Miete um 8% erhöht werden.
Mit einem gewöhnlichen Mietvertrag haben Sie also keine Möglichkeit Ihre Mieteinnahmen wegen einer Inflation zu erhöhen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll sich nach einer anderen Art des Mietvertrages umzusehen. Neben der Mieterhöhung wegen der Inflation bietet sich lediglich eine Mieterhöhung wegen Modernisierung und eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel zur Umgehung der strikten Regeln des regulären Mietervertrages an.
Die geeignete Lösung: der Indexmietvertrag zur Mieterhöhung wegen Inflation
Da Sie eine Inflation und Ihren negativen Effekt auf die Mietkosten nicht mit einem üblichen Mietvertrag ausgleichen können, sollten Sie einen Blick auf den sogenannten Indexmietvertrag werfen. Bei einem Indexmietvetrag orientieren sich die Mietpreise Verbraucherpreisindex. Dieser gilt für alle privaten Haushalte in ganz Deutschland. Das bedeutet im Grunde dass Ihre Mieteinnahmen mit der Inflation ansteigen. Für eine Erhöhung Ihrer Mieten sind Sie also nicht mehr abhängig von dem örtlichen Mietspiegel, sondern passen sich den Mietkosten in ganz Deutschland an. Um Ihre Mietpreise zu steigern, müssen die Lebenshaltungskosten steigen. Eine Preiserhöhung ist zudem nur dann gültig, wenn zwischen dieser und der letzten Steigerung mindestens ein Jahr liegt. Jedoch erhöht sich die Miete in Ihrem Indexmietvertag nicht von selbst. Wenn Sie die Mieterhöhung wegen Inflationsausgleich geltend machen möchten, müssen Sie diese in schriftlicher Form wiedergeben. Geben Sie dazu den Grund der Steigerung, also die Inflation an, und geben Sie Ihren Mietern den genauen Geldbetrag der Erhöhung an. Gültig ist die Steigerung zwei Monate nach der Bekanntgabe. Die Entscheidung über den deutschlandweiten Preisindex fällt übrigens das Statistische Bundesamt. Auf deren Webseite sind der aktuelle Preisindex und die Entwicklung dessen zu sehen. Entsprechend dieser Informationen können Sie die Erhöhung Ihrer Mietkosten formulieren.
Indexmietvetrag: Vor- oder Nachteil für Sie als Vermieter?
Der Indexmietvertrag bietet sich als einzige vernünftige Möglichkeit an, um die negativen Wirkungen der Inflation zu vermeiden. Doch auch wenn sich der Indexmietvertrag in diesem Zusammenhang gut anhört, hat auch dieser Vertrag mögliche Nachteile zu bieten.
Vorteile des Indexmietvertrag für Sie als Vermieter:
Die Vorteile dieser Form des Mietvertrages für Sie sind klar. Sie können die negativen Folgen der Inflation umgehen und müssen sich keine Sorgen um den Wertverlust Ihrer Mieteinnahmen machen. Weiterhin sind Sie bezüglich der Mietsteigerung nicht abhängig vom ortüblichen Mietspiegel. Das bedeutet dass Sie die gewöhnlichen Mietkosten in Ihrem Ort übersteigen können, wenn der Preisindex für alle privaten Haushalte in Deutschland auch steigt.
Nachteile des Indexmietvertrag für Sie als Vermieter:
Der Indexmietvertrag kann sich für Sie allerdings auch als Nachteil entpuppen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der ortsübliche Mietspiegel plötzlich schneller und stärker steigt als der Preisindex aller Haushalte. Denn auch nun können Sie die Mietkosten lediglich an den allgemeinen Preisindex anpassen, nicht jedoch an die üblichen Mietkosten in Ihrem Ort. Das kann besonders in beliebten und dicht besiedelten Großstädten der Fall sein, in denen eine stetige Erhöhung des Mietspiegels zu erwarten ist. Ein weiterer Nachteil: wenn Sie energetisch bedingte Erneuerungen oder Sanierungen vornehmen, könnten Sie die Miete mit einem herkömmlichen Mietvertrag anschließend erhöhen. Mit einem Indexmietvertrag ist dies nicht möglich, es sei denn Sie sind zu dieser Form der energetischen Renovierung verpflichtet.
Unser Tipp an Sie
Der Indexmietvertrag ist die einzige Möglichkeit, mit Sie die Inflation umgehen können. Zudem bietet er Ihnen die Chance, Ihre Mietkosten auch außerhalb der ortüblichen Mietspiegelsteigerung zu erhöhen. Wenn Sie sich andererseits für einen herkömmlichen Mietvertrag entscheiden, können Sie die Höhe Ihrer Mieten lediglich vom örtlichen Mietspiegel abhängig machen und sind somit auch nicht vor den negativen Wirkungen den Inflation geschützt. Nachteilig kann sich der Indexmietvertrag dann für Sie auswirken, wenn der örtliche Mietspiegel schneller steigt als der allgemeine Preisindex. Letztendlich birgt diese Art des Mietvertrages jedoch mehr Vorteile für Sie als Vermieter mit sich, weswegen dieser definitiv eine Überlegung wert ist.
