Ob Wohnungs- oder Gewerbemietvertrag – welche Kündigungsgründe Vermietern zur Verfügung stehen und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie hier.
Welche Kündigungsgründe stehen Vermietern zur Verfügung?
Je nach Mietobjekt existieren unterschiedliche Kündigungsgründe für Vermieter. So gibt es beispielsweise den normalen Wohnungsmietvertrag, den Untermietvertrag, den Gewerbemietvertrag oder den Garagenmietvertrag. Für jede der genannten Mietverträge gibt es auch gesonderte Kündigungsgründe, welche nachfolgend dargelegt werden.
Fristlose Kündigung
Beim Wohnungsmietvertrag gibt es zunächst die fristlosen Kündigungsgründe. Als Kündigungsgrund gilt zum Beispiel der Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten. Sie haben dann die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen. Sollte der Mieter Sie oder eine andere Person des Hauses handgreiflich angreifen, dann können Sie ebenfalls die fristlose Kündigung aussprechen.
Ordentliche Kündigung
Die zweite Kategorie ist die ordentliche Kündigung, bei der dem Mieter zwischen drei und neun Monaten Frist bis zu seinem Auszug zustehen. Der wohl gängigste Fall für die fristgerechte, also ordentliche Kündigung des Mietvertrags ist die Eigenbedarfskündigung. Sollten Sie oder ein enger Angehöriger Wohnraum benötigen, so können Sie dem Mieter kündigen, um die Wohnung selbst zu nutzen. Unter Umständen können Sie sich hier auch auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen, damit der Prozess schneller vonstattengeht.
Kündigung nach erfolgter Abmahnung
Die dritte Kategorie ist die Kündigung über Abmahnungen. Beispielsweise bei einer Ruhestörung können Sie dem Mieter nicht sofort kündigen, sondern müssen ihn erst abmahnen. Sollten Sie drei Abmahnungen wegen desselben Grundes aussprechen, gilt dies als fristloser Kündigungsgrund für Vermieter. Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist hingegen rechtlich nichtig.
Gewerbemietveträge
Die Gewerbemietverträge können auf ähnliche Weise gekündigt werden wie die Wohnungsmietverträge – es gibt jedoch noch diverse andere Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter. Diese ergeben sich aus der individuellen Gestaltungsfreiheit des Mietvertrags. Eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung ist jedoch auch nur dann möglich, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.
Eine Kündigung des Vermieters ohne ersichtlichen Grund ist bei einem Gewerbemietvertrag nicht rechtsgültig, da es sich um einen Zeitmietvertrag handelt. Zeitmietverträge sind generell schwieriger zu kündigen als unbefristete Mietverträge.
Im gewerblichen Bereich werden viele Kündigungen über Abmahnungen ausgesprochen. Die Abmahnungen tangieren hauptsächlich das Ausschankverbot an Minderjährige oder die Ruhestörung. Tritt dies wiederholt auf, so gilt dies als Kündigungsgrund für Vermieter und Sie können Ihrem Mieter fristlos kündigen.
Untermietverträge
Untermietverträge sind ebenfalls befristet und werden daher nur selten fristlos gekündigt. Neben dem Ausbleiben von Zahlungen ist ein Vertragsbruch des Hauptmieters gleichzeitig ein Kündigungsgrund für den Untermieter. Mehrere Abmahnungen und die Kündigung für den Hauptmieter ziehen ebenfalls die sofortige Beendigung des Untermietvertrags nach sich – sofern dies in den Vertragsdetails nicht anders geregelt wurde.
Garagenmietverträge
Dass ein Garagenmietvertrag fristlos gekündigt wird, geschieht ausschließlich dann, wenn die Garage für illegale Zwecke genutzt wird oder der Mieter deutliche Mietschulden beim Vermieter hat.
Was ist gesetzliche Ruhestörung und wann darf dem Mieter wegen Ruhestörung gekündigt werden?
Die Ruhestörung ist einer der häufigsten Kündigungsgründe für Vermieter, bedarf jedoch zunächst einer schriftlichen Abmahnung. Tatsächlich ist der Terminus der Ruhestörung durch diverse Gesetze festgesetzt worden. Generell ist von sämtlichen Lärmgeräuschen abzusehen – dies gilt auch für Gewerbelärm. Einzuhalten ist die Sperrstunde zwischen 22 und 6 Uhr am Morgen. In Bayern gibt es hingegen eine Abweichung der Standards – in der Biergartenverordnung wird eine Nachtruhe zwischen 23 und 7 Uhr verhängt.
Zuerst erfolgt die Abmahnung!
Eine Kündigung dürfen Sie Ihrem Mieter wegen Ruhestörung jedoch vorerst nicht aussprechen. Sie müssen den Mieter zunächst darauf hinweisen, dass er die Nachbarn durch sein Verhalten in ihrer Ruhe stört. Dieser Hinweis sollte schriftlich erfolgen und wird auch Abmahnung genannt. Hält sich der Mieter jedoch wiederholt nicht daran und betreibt weiter Ruhestörung, dann können Sie ihn erneut abmahnen.
Eine genaue Definition, nach wie vielen Abmahnungen Sie dem Mieter außerordentlich kündigen können, ist nicht festgelegt. Im Volksmund und vor Gerichten hat die außerordentliche Kündigung der Wohnung jedoch erst nach der dritten Abmahnung des gleichen Grundes Bestand. Mahnen Sie den Mieter also zweimal wegen Ruhestörung und einmal wegen eines anderen Grundes ab, so haben Sie kein Recht dazu, ihm außerordentlich zu kündigen.
Kündigungsgründe für Vermieter: Welche Fristen sind zu beachten?
Bei einer Kündigung gibt es diverse Fristen zu beachten. Bei einer ordentlichen Kündigung orientiert sich die Zeit, die Sie Ihrem Mieter bis zu seinem Auszug einräumen müssen, an der Dauer, die er bereits in der Wohnung wohnt:
- Lebt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, so beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
- Wohnt er zwischen fünf und acht Jahren in der Wohnung, verlängert sich die Frist auf ein halbes Jahr.
- Bei einer Nutzung der Wohnung von über acht Jahren liegt die Kündigungsfrist für Ihren Mieter bei neun Monaten.
Um hier keine Fehler zu machen und damit eine Unwirksamkeit zu riskieren, sollten Sie dem Kündigungsschreiben besondere Aufmerksamkeit widmen. Bei unserem Partner Vermietet.de finden Sie anwaltlich geprüfte Muster für Ihr Kündigungsschreiben, zum Beispiel auch eine Wohnungskündigung-Vorlage.
Wie wird die Kündigung vom Mietvertrag rechtlich geregelt und welche Form muss sie haben?
Sollten Sie sich dazu entschließen, einen der Kündigungsgründe für Vermieter zu nutzen und den Mietvertrag mit Ihrem Mieter aufzulösen, dann müssen Sie einige Aspekte beachten, damit die Kündigung rechtssicher ist.
Schriftform
Besonders wichtig ist, dass die Kündigung die Schriftform wahrt. Sie muss also eigenhändig von Ihnen unterschrieben werden.
Klarer Ausdruck
Ferner müssen Sie genau angeben, welche Wohnung bzw. welche Mieteinheit gekündigt wird. Auch der Name des Mieters soll aus der Kündigung hervorgehen. Lassen Sie dem Mieter keine Zweifel daran, um was für ein Schreiben es sich handelt. Sie müssen nämlich explizit schreiben, dass Sie dem Mieter kündigen.
Andere Formulierungen werden nicht gestattet, da es unklar sein könnte, ob es sich lediglich um eine Abmahnung oder tatsächlich um eine Kündigung handelt.
Zustellung
Hinsichtlich der Zustellung müssen Sie beachten, dass Sie den Eingang des Briefes beim Mieter im Zweifel beweisen müssen. Verschicken Sie den Brief deshalb am besten per Einschreiben, sodass Sie die Bestätigung haben, dass die Kündigung wirklich beim Mieter angekommen ist.
Alternativ können Sie die Kündigung auch beim Mieter direkt in den Briefkasten werfen. Nehmen Sie hierfür einen Zeugen mit, der bestätigen kann, dass Sie den Brief auch tatsächlich eingeworfen haben. Der Zeuge sollte unbefangen sein und auch vor Gericht aussagen können, sofern es zu einem Prozess kommen sollte.
Die verschiedenen Kündigungsgründe für Vermieter kennen und richtig anwenden
Je nachdem, ob Sie ein Gewerbeobjekt, eine Garage oder eine Wohnung vermietet haben, stehen Ihnen unterschiedliche Kündigungsgründe als Vermieter zur Verfügung.
Bei unserem Partner Vermietet.de finden Sie viele anwaltlich geprüfte Vorlagen für Ihre Mietverträge, Abmahnungen und Kündigungen, mit denen Sie sich rechtlich stets auf der sicheren Seite bewegen.
