Nur in festgelegten Situationen ist Vermietern eine Kündigung des Mietvertrags gestattet. Im folgenden Beitrag haben wir Ihnen zusammengefasst, worauf Sie achten müssen.
Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nicht immer möglich
In der Regel werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Somit darf der Mieter so lange in der Wohnung verbleiben, bis eine der Vertragsparteien für den Mietvertrag die Kündigung ausspricht. Aufgrund des deutschen Mietrechts kann der Mieter sehr einfach aus dem Mietvertrag austreten. Für den Vermieter gestaltet es sich etwas schwieriger. Laut § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, sofern ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.
Dabei ist die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung allerdings ausgeschlossen.
Sie benötigen noch eine rechtssichere Vorlage für Ihr Kündigungsschreiben? Bei unserem Partner Vermietet.de finden Sie anwaltlich geprüfte Muster!
Kündigungsfrist für einen Mietvertrag: Was muss der Vermieter beachten?
Für die ordentliche Kündigung bei unbefristeten Mietverträgen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Demnach hängt die Frist der Kündigung vom Zeitraum ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat. Eine Kündigungsfrist von drei Monaten ist einzuhalten, sofern der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, sofern das Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren bestanden hat.
Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist der Wohnung auf neun Monate. Zu beachten ist auch, dass dem Mieter die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt wird. Sollte die Kündigung später zugestellt werden, verschiebt sich der Auszugstermin um einen Monat.
Kündigung eines Mietvertrags: Abweichende Kündigungsfristen
Mieter und Vermieter können anstelle der gesetzlichen Kündigungsfristen auch abweichende Fristen zur Kündigung vereinbaren. Diese veränderten Fristen müssen jedoch für den Mieter günstig sein. So kann beispielsweise der Vermieter längere Kündigungsfristen haben, während der Mieter schneller aus dem Mietvertrag austreten kann. Kürzere Kündigungsfristen für den Vermieter sind hingegen nicht erlaubt.
Gründe, die für eine ordentliche Kündigung sprechen
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Eine ordentliche Kündigung dürfen Sie aussprechen bei:
- Eigenbedarf
- Aus wirtschaftlichen Gründen
- Bei einer Vertragsverletzung seitens des Mieters
Kündigung eines Mietvertrags bei Vertragsverletzung
Mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter, die Miete zu bezahlen und die Wohnung im vereinbarten Rahmen zu nutzen. Hält sich der Mieter nicht an diese Vereinbarungen und kommt seinen Pflichten im erheblichen Maß nicht nach, können Sie von Ihrem Recht der Kündigung Gebrauch machen.
Berechtigte Gründe einer solchen Kündigung sind:
- Verstöße gegen die Hausordnung
- Überbelegung der Wohnung
- Beleidigung des Vermieters
- Ständig verspätete Mietzahlungen
- Unerlaubte Untervermietung
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist je nach Schwere der Pflichtverletzung möglich. Zahlt Ihr Mieter beispielsweise die Miete ständig zu spät und nicht in voller Höhe, können Sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen. Führen unvollständige Mietzahlungen zum Mietrückstand, dürfen Sie sogar fristlos kündigen, sofern Ihr Mieter Ihnen zwei Monatsmieten schuldet.
Jedoch gibt es bei der ordentlichen und fristlosen Kündigung wegen Mietschulden einen gravierenden Unterschied. Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch Zahlung der Mietschulden abwehren. Bei der ordentlichen Kündigung hat der Mieter diese Möglichkeit nicht. Somit bleibt die fristgemäße Kündigung auch wirksam, sofern die Mietschulden getilgt sind.
Kündigungsfrist einer Wohnung bei Eigenbedarf
Ein Vermieter darf nach § 573 BGB kündigen, sofern er die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushaltes benötigt. Nach der Eigenbedarfskündigung müssen Sie also nicht selbst in die Wohnung ziehen. Sie können die Wohnung auch einem Familienmitglied überlassen, das mit Ihnen bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist.
Benötigen Sie die Wohnung vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfristen, können Sie Ihrem Mieter auch einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Hier haben Sie die Gelegenheit, Ihrem Mieter den früheren Auszug mithilfe von finanziellen Anreizen schmackhaft zu machen.
Tipp: Alle einzelnen Vorgaben im Blick zu behalten, kann schwer fallen. Auf vermietet.de stehen Ihnen Muster für eine ordentliche Kündigung zur Verfügung. Auch wenn Sie die Wohnung außerordentlich kündigen wollen oder einem Untermieter kündigen möchten, werden Sie hier fündig.
Fristlose Kündigung: Härtefälle im Mietverhältnis
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist für Sie als Vermieter nur möglich, sofern der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. Einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags sollte jedoch mindestens eine Abmahnung vorausgehen.
Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung:
- Beleidigung oder körperlicher Angriff auf den Vermieter
- Schwere Verstöße gegen die Hausordnung
- Unerlaubte Um-, Aus- und Einbauten der Wohnung
- Störung des Hausfriedens durch illegale Aktivitäten
- Unerlaubte Untervermietung
- Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
Ihr Mieter hat zu jeder Zeit unter Einhaltung der vereinbarten bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. In der Regel beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Darüber hinaus haben Mieter auch das Recht auf eine fristlose Kündigung.
Für eine solche Kündigung muss es jedoch einen schwerwiegenden Grund geben. Beispielsweise:
- Gesundheitsgefahr (durch erhöhte Schadstoffbelastung, gravierende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung oder Ungezieferbefall)
- Erhebliche Mängel in der Wohnung
- Unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
- Beleidigung durch den Vermieter
- Störung des Hausfriedens durch den Vermieter
Fazit: Kündigung des Mietvertrags
Grundsätzlich haben sowohl Mieter als auch Vermieter die Möglichkeit, einen einmal geschlossenen Mietvertrag wieder zu kündigen. Die Kündigung des Mietvertrags ist jedoch nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und im Rahmen der gesetzlich festgelegten Kündigungsgründe möglich. Zudem müssen Sie darauf achten, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig bei Ihrem Mieter eingeht – und umgekehrt.
