Die Rückzahlung der Kaution

Sofern keine Mietrückstände oder Beschädigungen bestehen, hat Ihr Mieter beim Auszug Anspruch auf die Rückzahlung seiner Mietkaution. Erfahren Sie, was Sie hierbei beachten sollten!

Was ist die Kaution eigentlich?

Um einen Mietvertrag abzuschließen, ist es nicht notwendig, die Bezahlung einer Kaution im Vertrag zu vereinbaren. Dennoch ist es in der Realität meist der Fall, dass eine solche Kaution im Mietvertrag existiert. Diesen wichtigen Punkt sollten Sie auf gar keinen Fall vergessen. Am Anfang des Mietverhältnisses zahlt Ihr Mieter einen ausgehandelten Betrag, welcher primär der Mietsicherheit dient. Eine Kaution muss nicht immer ein fester Geldbetrag sein. Weitere Formen können unter anderem eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung sein. Meist wird jedoch ein Geldbetrag in Höhe einiger Nettokaltmieten verlangt. Maximal drei Monatsmieten können Sie als Kaution verlangen. Der Sinn hinter der Bezahlung dieses Geldbetrags liegt in Ihrer Absicherung gegen Mietschäden. Das können fehlende Mietzahlungen, Betriebskosten oder Nachzahlungen sein sowie verursachte Schäden an der Immobilie.

Wann müssen Sie die Rückzahlung der Kaution vornehmen?

Wenn der Mieter nun ausgezogen ist und sich der Mietvertrag aufgelöst hat, stellt sich natürlich die Frage, wann Sie die Kaution zurück an den Mieter überweisen müssen. Oft kann von Problemen zwischen Mietern und Vermietern gelesen werden, da viele Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution sehr lange aufschieben. Tatsächlich gibt es keine genaue Zeitspanne, wann Sie den Kautionsbetrag an die ehemaligen Mieter auszahlen müssen. Hier gibt es keine einheitliche Regelung, da die Situation als Einzelfall betrachtet werden muss. Die Zeitdauer, welche Ihnen zur Rückerstattung der Kaution gewährt wird, wird als Überlegungsfrist bezeichnet. Innerhalb dieser Frist können Sie bestimmte Sachverhalte untersuchen, welche die Kautionsrückzahlung hinfällig machen würde. Hierzu gehören verursachte Schäden am Objekt, ob Reparaturen vorzunehmen sind oder die Nebenkostenabrechnung stimmt. Die Überprüfung dieser Punkte kann selbstverständlich einige Zeit benötigen. Gewöhnlich haben Sie als Vermieter zwischen drei und sechs Monaten Zeit, die oben erwähnten Sachverhalte zu überprüfen und darauf hinzuweisen. Wenn dies nicht der Fall ist, tritt eine Verjährung der Ansprüche ein. Sie müssen Ihrem Mieter die Kaution dann ausbezahlen. In selteneren, individuellen Fällen kann sich die Ihnen zustehende Frist vor der Kautionsrückzahlung bis auf ein Jahr ausweiten.

Was dürfen Sie von der Kaution abziehen?

Natürlich läuft nicht immer alles wie geplant. Nicht jeder Mieter hält das, was er zu Beginn der Wohnungsübernahme versprochen hat. In solchen Fällen können Sie eine Entschädigung erhalten. Diese besteht in den meisten Fällen im Einbehalten der gesamten oder anteiligen Kaution. Um bestimmte Teile der Kaution abzuziehen, müssen Sie Gründe für diesen Anspruch vorweisen. Diese Gründe sind meist offene Forderungen, welche vom Mieter nicht erfüllt wurden. Bei diesen Forderungen handelt es sich oftmals um noch nicht gezahlte Mietkosten, nachzuzahlende Nebenkosten oder um Schäden und Mängel. Verschiedene Anliegen, wie die Hinterlassung der Wohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses, sind meist im Mietvertrag geregelt.

Das Wohnungsabnahmeprotokoll

Für eine bessere und stressfreie Verständigung zwischen Ihrem Mieter und Ihnen sollte unbedingt auf einem sogenannten Wohnungsabnahme- oder Übergabeprotokoll bestanden werden. Letztendlich profitieren sowohl Sie als auch Ihr Mieter von dieser Vereinbarung, auch wenn das Wohnungsabnahmeprotokoll in keinem Gesetz vorgeschrieben ist. Im Dokument werden vor Abschluss des Mietvertrages bestehende Mängel und Schäden festgehalten. Weiterhin wird vereinbart, wer für die Behebung bestimmter Schäden aufkommt. Zur Ausfüllung des Protokolls besichtigen Sie mit Ihrem Mieter die Wohnung und begutachten die Immobilie. Nach der Begehung, Auflistung und Einigung kann das Dokument unterschrieben werden. Bei späterer Beendigung des Vertrags entstehen auf diese Weise keine Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten. Folgende Aspekte sollten in einem Übergabeprotokoll auf keinen Fall fehlen:

  • Anzahl der abgegebenen Schlüssel
  • Möglicher Schimmelbefall
  • Schäden an Tapeten und Wänden
  • Schäden an Fenstern, Schlössern und Türen
  • Funktionalität der Heizungen und sanitären Anlagen
  • Stand des Zählers an Stromzählern, Heizungen und Wasseruhren
  • Überprüfung des Fußbodens

Ihr Mieter zahlt seine Kaution nicht – was jetzt?

Selbst wenn Sie sich mit Ihrem Mieter auf ein Wohnungsabnahmeprotokoll und eine Kaution geeinigt haben und der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, bedeutet das noch lange nicht, dass keine weiteren Probleme mehr auftauchen. Hin und wieder gibt es Mieter, welche sich weigern, die Kaution zu zahlen. Nun stellt sich natürlich die Frage, wie Ihre anschließende Vorgehensweise aussehen kann. Im Grunde gibt es zwei sinnvolle Möglichkeiten.

  • Kommunikation
    Zuerst sollten Sie als Vermieter das Gespräch mit dem Mieter suchen. Es kommt nicht selten vor, dass es lediglich Missverständnisse sind, welche zu Unstimmigkeiten und einem schlechten Verhältnis führen. Weiterhin liegt die fehlende Kautionsbegleichung oft nicht an der fehlenden Einsicht des Mieters, sondern an anderen Gründen. Nach einem Umzug sind viele Mieter nicht komplett liquide, weshalb die komplette Bezahlung der Kaution schlichtweg nicht möglich ist. Einigen Sie sich auf eine Teilzahlung, Ratenzahlung oder auf einen späteren Zeitpunkt. Auch eine andere Art der Kaution, beispielsweise eine Bürgschaft, kann als Alternative dienen. Um auf ganz sicher zu gehen, können Sie dem Mieter außerdem sagen, dass das Mietverhältnis erst dann startet, wenn die Kaution beglichen ist. Wenn Sie es dennoch mit einem Mieter zu tun haben, welcher sich weigert zu bezahlen, muss ein anderer Weg eingeschlagen werden.
  • Rechtliche Schritte
    Falls der Kommunikationsversuch nicht funktioniert hat, müssen rechtliche Schritte eingeleitet werden. Dieser Weg sollte stets als letzter Ausweg genutzt werden, da rechtliche Schritte oft Kosten und eine längere Dauer mit sich bringen. Im Grunde besteht die einzige Möglichkeit des rechtlichen Weges in einer Kündigung. Bei Zahlungsverzug der Kaution kann laut § 569 Absatz 2 des BGB eine fristlose Kündigung erfolgen. Es ist keine Abmahnung Ihrerseits erforderlich. Natürlich sollte die fristlose Kündigung nur dann erfolgen, wenn tatsächlich keine anderen Möglichkeiten mehr vorhanden sind und der Mieter nach wie vor keine Einsicht zeigt. Ungültig kann die Kündigung dann werden, wenn der Mieter nachträglich die Kaution begleicht. Falls sich der Mieter nach einer Kündigung und fehlender Bezahlung noch immer weigert auszuziehen, können Sie eine sogenannte Räumungsklage vornehmen.

Unser Tipp an Sie

Die Rückzahlung bzw. die Einbehaltung der Kaution ist für Sie als Vermieter ein wichtiger Punkt. Wenn Sie Ihr Vermietgeschäft übersichtlicher und rechtssicher gestalten wollen, empfehlen wir Ihnen unseren Partner vermietet.de. Die intuitive Software unterstützt Sie bei allen Belangen rund um Vermietung und Verwaltung und bietet auch ein Servicetelefon für Notfälle .

Das könnte Sie auch interessieren:

wohnungsuebernahme

Das ist für Vermieter wichtig bei einer Wohnungsübernahme

Bei einem Mieterwechsel sollte immer eine Wohnungsübernahme erfolgen, um etwaige Mängel und Schäden festzuhalten. […]

Das Wohnungsabnahmeprotokoll – so sind Sie immer auf der sicheren Seite

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass Mieter einen Schaden am Wohnungsinventar anrichten oder […]

Ein Reihenhaus vermieten

Eine Wohnung zu vermieten ist selbstverständlich eine gute Idee. Die monatlichen Mieteinnahmen laufen auf […]

Wohnung zu vermieten: Das müssen Vermieter wissen

Wenn eine Wohnung zu vermieten ist, haben Sie als Vermieter Interesse an einem zuverlässigen […]