Immer mehr Vermieter in Deutschland machen von der sogenannten Indexmiete Gebrauch. Auf diese Weise können etwaige Mieterhöhungen an die allgemeinen Lebenshaltungskosten nach dem Verbraucherpreisindex gekoppelt werden. Ob und inwieweit dies sinnvoll ist und vor allem, was Sie beachten müssen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Was ist die Indexmiete?
Laut § 557b BGB können Mieter und Vermieter eine Indexmiete vereinbaren. Somit stimmen die beiden Vertragsparteien überein, dass sich die Mieten an dem ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte orientiert. Dieser Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Allerdings sollte bedacht werden, dass eine indexierte Miete, je nach Situation des regionalen Wohnungsmarktes, Vor- und Nachteile für den Vermieter mit sich bringen kann. Die Staffelmiete und Indexmiete sind jedoch nur nach bestimmten Voraussetzungen möglich.
Regeln, die bei einer Indexmiete einzuhalten sind
Durch die Vereinbarung der Indexmiete ist klar geregelt, dass die Miete für ein Jahr unverändert bleiben muss. Jede Mieterhöhung muss zudem schriftlich geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss der Vermieter jede Berechnung der neuen Mietforderung transparent für den Mieter gestalten. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung angehalten wird. Dazu kann beispielsweise der Einbau von Wärmezählern oder Heizkostenverteilern aufgrund der Heizkostenverordnung gehören. Auch eine Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschrift kann eine Mieterhöhung rechtfertigen.
Zudem kann bei einer vereinbarten Indexmiete auch eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten erfolgen.
Was ist eine Staffelmiete?
Neben der Indexmiete können Sie als Vermieter auch die sogenannte Staffelmiete mit Ihren Mietern vereinbaren. So werden zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag vereinbart. Auf diese Weise ist für beide Parteien die zukünftige Mietentwicklung überschaubar. Die Mieterhöhung bei der Staffelmiete erfolgt also gestaffelt. Somit entfällt auch das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietsystem.
Staffelmiete oder indexierte Miete?
Im Mietrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Mieterhöhungen zwischen Mieter und Vermieter zu vereinbaren. Bei der Staffelmiete ist es üblich, dass die künftige Mieterhöhung im Vorfeld festgelegt wird. Für einen bestimmten Zeitpunkt wird demnach der Umfang der Mieterhöhung definiert. Auch in diesem Fall muss die Mietstaffel für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Im Gegensatz zur Indexmiete ist eine Erhöhung oder Modernisierung für den Zeitraum der Staffelung nicht zulässig. Somit kann auch von einer Staffelmiete-Mietpreisbremse gesprochen werden. Und selbst nach Ablauf der Staffelung kann die Miete nur noch abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Indexmiete: Berechnung der Änderungen
Um die Miete erhöhen zu können, muss zum einen:
- der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung
sowie
- der aktuelle Index bekannt sein.
Anhand dieser Daten kann die Indexmiete nach der folgenden Formel berechnet werden:
(neuer Indexstand : alten Indexstand x 100) – 10 = prozentuale Erhöhung
Die alte Miete darf anschließend um den ermittelten Prozentsatz erhöht werden. Wichtig ist jedoch, dass die Miete zuvor mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist.
Umgehen der Mietpreisbremse
Mithilfe der Indexmiete kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Demnach darf die Miete im Laufe der Jahre auch über die Maximalmiete der Mietpreisbremse steigen. Sie sollten sich diesbezüglich erkundigen, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region bereits gültig ist bzw. in den kommenden Jahren eingesetzt wird. Sie können durch die Indexmiete der Mietpreisbremse eventuell vorbeugen.
Was sollten Vermieter tun?
Ob Sie sich als Vermieter nun für eine Indexmiete oder eine Mieterhöhung durch die Staffelmiete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete entscheiden, hängt in erster Linie vom jeweiligen Markt und Ihrer Einschätzung bezüglich der Entwicklung der Wohnungsmieten vor Ort ab. Schlussendlich muss aber auch Ihr Mieter bereit sein, eine Index- oder Staffelmiete abzuschließen. Für beide Seiten ergibt sich der Vorteil der Planungssicherheit. Auch kann die Mietanpassung von beiden Seiten einfach nachvollzogen werden.
Mit der Indexmiete sind Sie auf der sicheren Seite das Streitpotenzial so gering wie möglich zu halten. Sofern der statistisch berechnete Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland steigt, erfolgt eine Erhöhung der Miete. Sie als Vermieter müssen sich mit Ihrem Mieter dann nicht um die Erhöhung streiten. Sollte der Index sinken, fällt auch die Miete. Allerdings ist dieser Fall so gut wie ausgeschlossen, da die Lebenshaltungskosten in Deutschland im Schnitt stetig steigen.
Neben einem Standard Mietvertrag haben Sie als Vermieter also auch die Möglichkeit eine Indexmiete mit Ihrem Mieter zu vereinbaren. Sie profitieren von einer guten Alternative, um die Miete in einer moderaten Weise einmal im Jahr anzupassen. Auf diese Weise können Streitigkeiten bezüglich der Mietanpassung vermieden werden.
