Die Eigenbedarfskündigung als Vermieter

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie einen Nachweis über ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrages vorlegen. Lesen Sie hier, was Sie sonst noch beachten müssen, damit die Kündigung rechtswirksam ist.

Voraussetzungen für die Anmeldung von Eigenbedarf

Verständlicherweise empfinden Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs als unfair. Denn schließlich haben sie Ihnen nie Probleme bereitet. Auf der anderen Seite haben Sie als Vermieter das Recht auf Eigenbedarf; nicht selten kommt es also zu einem Rechtsstreit. Umso wichtiger ist die Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und Formalitäten, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist.

Die Anmeldung eines Eigenbedarfs sowie die Kündigung sind gesetzlich geregelt. Ein berechtigtes Interesse an Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Räume für sich, die Familienangehörigen oder Angehörige im Haushalt benötigen und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Fehler im Kündigungsschreiben, bei der Begründung sowie andere formelle Fehler führen jedoch direkt zur Unwirksamkeit.

Personenkreis

Der Personenkreis bei Eigenbedarf ist gesetzlich eingeschränkt. Dazu zählen Vermieter, nächste Angehörige, Eltern, Großeltern, Geschwister, Enkel sowie Nichten und Neffen. Bei einem entfernten Verwandtschaftsgrad oder für Personen außerhalb der Verwandtschaft spielen die persönliche Beziehung und die glaubhafte Darlegung eine entscheidende Rolle.

Das richtige Vorgehen bei der Eigenbedarfskündigung

Für eine wirksame Kündigung sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

• Das Kündigungsschreiben muss unter Einhaltung der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf per Post zugestellt werden. Fax oder E-Mail sind unzulässig.
• Die Frist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, beträgt aber mindestens drei Monate. Dies wird in § 573 c BGB genauer geregelt.
• Bei der Anmeldung von Eigenbedarf müssen Sie Ihre Kündigungsgründe in der Kündigung aufführen.
• Ist die Wohnung bei Eigenbedarf von mehreren Personen gemietet, muss die Kündigung an alle Mieter erfolgen.
• Bei Ehepaaren oder Paaren mit eingetragener Partnerschaft müssen Sie die Kündigung an beide Personen separat versenden.
• Im Kündigungsschreiben muss aufgeführt sein, ob der Eigenbedarf für Sie oder jemand anderen gilt.
• Bei mehreren Immobilien müssen Sie nachvollziehbar begründen, warum die Kündigung wegen Eigenbedarfs genau für dieses Objekt erfolgen soll.
• Sie müssen die Notwendigkeit der Begründung darlegen, warum die Kündigung genau zu diesem Zeitpunkt erfolgt.
• Sie müssen unter Umständen eine verfügbare, alternative Wohnung anbieten. Dies gilt aber nur dann, wenn sich die frei werdende Alternativwohnung im selben Objekt befindet, diese auch wirklich frei und vergleichbar mit der anderen Wohnung ist.

Anmeldung von Eigenbedarf beim Kauf einer Immobilie

Der Eigenbedarf muss bei einer Kündigung nicht zwingend bestehen, spätestens aber nach Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden sein. Dieser darf jedoch nicht vorrätig angemeldet werden. Wird der Eigenbedarf damit begründet, dass er möglicherweise oder wahrscheinlich eintreten könnte, erlischt die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung.

Die Anmeldung von Eigenbedarf nach einem Wohnungs- oder Hauskauf ist nur möglich, wenn der Wohnraum nicht umgewandelt wird. Um einen umgewandelten Wohnraum handelt es sich dann, wenn Wohnung während der Mietzeit in Eigentumsobjekte umgewandelt und anschließend verkauft werden. Dann gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Gemäß § 577 a Absatz 2 BGB besteht seitens der Bundesländer die Möglichkeit, diese Frist auf bis zu zehn Jahre auszuweiten. Dies betrifft beispielsweise Berlin und andere Ballungsgebiete. Innerhalb dieser Frist ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Ausschluss einer Anmeldung für Eigenbedarf

Bei einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten, beispielsweise der Anmeldung eines überhöhten Wohnbedarfs, kann der Vermieter das Recht auf Eigenbedarf verlieren. Grundsätzlich ist es dem Vermieter selbst überlassen, welchen Bedarf er anmeldet. Trotzdem sieht die Rechtsprechung vor, der Forderung Grenzen zu setzen.

Ist in Ihrer Wohnanlage oder dem Haus zum Zeitpunkt der Kündigung eine andere Wohnung frei, kann die Tatsache als missbräuchliches Verhalten ausgelegt werden, wenn der Eigenbedarf durch eine andere freie Immobilie gedeckt wäre.

Vorgeschobene Gründe sind rechtswidrig und gelten als Betrug. Zudem wird die Kündigung aufgrund von Rechtsmissbrauch unwirksam. Der vorgetäuschte Eigenbedarf gilt als Vertragsverletzung. Ein solches Vorgehen berechtigt den Mieter für den entstandenen Schaden durch etwa Umzug, die Einrichtung einer neuen Wohnung und einer eventuell höheren Miete zu einem Schadensersatz.

Einhaltung der Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Den Eigenbedarf können Sie jederzeit anmelden, doch Sie sind dabei an die Fristen für die Kündigung sowie eine Wohnungsräumung gebunden. Erst nach Abschluss des Mietvertrages können Sie einen Eigenbedarf anmelden. War die Tatsache bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt, ohne dass Sie den Mieter darauf hingewiesen haben, verlieren Sie die Möglichkeit zur Anmeldung von Eigenbedarf.

Dieser Kündigungsausschluss ist jedoch nicht unbegrenzt gültig: Nach fünf oder mehr Jahren eines Mietbeginns ist die Anmeldung erneut zulässig. Wenn der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist wegfällt, müssen Sie den Mieter darüber informieren. Umgekehrt dürfen Sie den Eigenbedarf nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist anmelden.

Kündigungsfristen bei der Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats vorliegen, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Fristen richten sich nach der bestehenden Vertragsdauer.

Bei einer Dauer des Mietverhältnisses von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate und zwischen fünf bis acht Jahren sechs Monate. Besteht das Mietverhältnis mehr als acht Jahre, dauert die Kündigungsfrist neun Monate.

Der Mieter muss das Kündigungsschreiben nachweislich erhalten. Ist ein Nachweis von Ihrer Seite nicht möglich, ist die Kündigung unwirksam und/oder die Frist verlängert sich.

Widerspruch des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen und die Weiterführung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn und/oder die Familie einen Härtefall darstellt. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn eine Krankheit vorliegt, die eine Beendigung der Vermietung unmöglich oder zumindest unzumutbar macht, weil die Gewöhnung an eine neue Umgebung den Gesundheitszustand des Betroffenen auf unzumutbare Weise verschlechtern würde.

Auch bei einem berechtigten Interesse von Ihrer Seite können Sie die Kündigung bei einer übermäßigen Härte nicht durchsetzen. In diesem Fall muss der Mieter den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietvertrages einreichen, ansonsten können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Ein Widerspruch des Mieters ist erfolgreich, wenn

• Sie die Formalitäten nicht eingehalten haben;
• die Immobilie für den angegebenen Zweck ungeeignet ist;
• der Vermieter eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH darstellt;
• die Immobilie zukünftig ausschließlich zu Gewerbezwecken und nicht als Wohnraum genutzt wird;
• der Verdacht besteht, dass nur eine vage Absicht vorhanden ist, das Eigentum selbst zu nutzen;
• ein Härtefall vorliegt.

Wenn der Mieter nicht einverstanden ist, können Sie einen Rechtsstreit verhindern, indem Sie versuchen, eine gütliche Einigung zu erzielen, beispielsweise mit einer Beteiligung an den Umzugskosten oder einer Abfindung.

Räumungsklage

Weigert sich der Mieter auszuziehen, sind Sie berechtigt, eine Räumungsklage einzureichen und bei Erfolg die Räumung der Immobilie zu veranlassen. Dieses Vorgehen ist die einzige legale Möglichkeit, den Auszug des Mieters durchzusetzen. Eine eigenmächtige Räumung ist strafbar und berechtigt den Mieter zur Schadenersatzforderung.

Fazit zur Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung will gut durchdacht und sorgfältig ausgeführt sein, damit Ihnen Ihr Wohneigentum wieder zusteht. Unser Partner vermietet.de stellt Ihnen rechtssichere Kündigungsvorlagen zur Verfügung und unterstützt Sie mit zahlreichen hilfreichen Tools bei Ihrem Vermietgeschäft.

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