Wenn ein Mieter immens gegen die geltenden Rechte verstößt, dürfen Sie ihm eine außerordentliche Kündigung für die Wohnung aussprechen. Was Sie dabei beachten müssen und unter welchen Umständen Sie diesen Schritt gehen können, erfahren Sie nachfolgend.
Was ist eine außerordentliche Kündigung?
Eine außerordentliche Kündigung, auch fristlose Kündigung genannt, ist die wohl am schwierigsten umzusetzende Disziplinarmaßnahme bei der Vermietung einer Wohnung. Der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung besteht darin, dass die ordentliche Kündigung immer an Fristen gekoppelt ist. Wollen Sie einem Mieter ordentlich kündigen, so kann dieser die Wohnung noch weitere drei bis neun Monate – je nach bisheriger Laufzeit des Mietvertrags – nutzen.
Wenn Sie dem Mieter hingegen eine außerordentliche Kündigung für seine Wohnung schreiben, so ist diese Kündigung fristlos und somit sofort umzusetzen. Dabei ist das Wort „fristlos“ jedoch auch eine Sache der Definition. Der Mieter hat zwar eine sofortige Räumungspflicht der Wohnung, die Räumung kann sich dabei jedoch um mehrere Wochen hinauszögern. Teilen Sie Ihrem Mieter im Kündigungsschreiben deshalb am besten mit, wie viel Zeit Sie ihm zur Räumung einräumen möchten. Üblicherweise liegt diese Räumungsfrist zwischen einer und zwei Wochen nach Zugang des Kündigungsschreibens. Zieht der Mieter nach dieser Frist noch immer nicht aus, dann können Sie den Mieter verklagen und ihn dadurch dazu drängen, die Wohnung zu räumen.
Gibt es Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung der Wohnung?
Eine fristlose Kündigung kann nicht einfach so ausgesprochen werden. Es bedarf gröbster Verstöße gegen den Mietvertrag, um sie zu rechtfertigen. So ist der wohl häufigste Grund für eine außerordentliche Kündigung der Mietrückstand. Sobald der Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist, können Sie ihm fristlos kündigen. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraphen 543 geregelt. Hier heißt es, dass „das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos“ gekündigt werden kann.
Was ist ein wichtiger Grund?
Der Gesetzestext gibt auch gleich diverse Beispiele, welche wichtigen Gründe auf Vermieter- und auch Mieterseite eine fristlose Kündigung rechtfertigen. So liegt ein wichtiger Grund beispielsweise dann vor, wenn „dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache […] nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“. Das heißt, dass der Mieter dann fristlos kündigen kann, wenn er die Wohnung nicht zum geplanten Einzugstermin nutzen kann.
In Satz 2 heißt es zudem, dass eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn „der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung […] erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt“. Sehen Sie also das Wohl Ihrer Wohnung in besonders starkem Maße bedroht, sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gegeben. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Wohnung untervermietet, obwohl er nicht die Erlaubnis dazu hat.
Zu guter Letzt bezieht sich der Paragraph 543 des BGB auf den Zahlungsverzug. Demnach können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn „der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“ oder „der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“. Vereinfacht gesagt lässt sich also festhalten, dass Sie immer dann fristlos kündigen können, wenn der Mieter Ihnen mehr als zwei Monatsmieten schuldet bzw. er an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsperioden weniger als die Hälfte der vereinbarten Mietzahlung an Sie überweist.
Darüber hinaus können Sie Ihrem Mieter immer dann kündigen, wenn dieser Sie oder einen Angehörigen des Hauses handgreiflich angeht. Dieser Selbstschutz ist sowohl für Vermieter als auch für die anderen Hausbewohner ein wahrer Segen und sorgt für Sicherheit.
Neben der fristlosen Kündigung ohne Abmahnung gibt es auch noch die außerordentliche Kündigung, welche auf Abmahnungen basiert. Verstößt ein Mieter dreimal gegen eine festgesetzte Regel, beispielsweise die Einhaltung der Nachtruhe, und haben Sie ihn deswegen fristgerecht abgemahnt, dann können Sie die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durchführen.
Was kann ein Mieter gegen eine außerordentliche Kündigung seiner Wohnung tun?
Mieter, denen Sie fristlos gekündigt haben, werden die außerordentliche Mietkündigung nur in den seltensten Fällen ohne großen Widerstand akzeptieren. Häufig dauert es mehrere Monate bis einige wenige Jahre, bis die Mieter die Wohnung dann tatsächlich geräumt haben.
Der Mieter wird in den meisten Fällen einen Anwalt zu Rate ziehen und diesen mit dem Fall betrauen. Sollte es sich tatsächlich um eine unberechtigte Kündigung handeln, dann hat der Mieter das Recht, die Kündigung zurückzuweisen.
Sollte es sich jedoch um eine berechtigte fristlose Kündigung handeln, dann wird der Mieter vermutlich versuchen, die Zeit zwischen Kündigung und tatsächlichem Auszugsdatum so lang wie möglich zu ziehen. Suchen Sie sich in einem solchen Fall einen Fachanwalt, welcher auf das Mietrecht spezialisiert ist. Dieser wird Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen und Sie dabei unterstützen, den Mieter schnellstmöglich aus der Wohnung herauszubekommen.
Ist eine außerordentliche Kündigung immer gültig?
Eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung der Wohnung ist immer dann gültig, wenn Sie die geltenden gesetzlichen Bestimmungen für eine Kündigung eingehalten haben. Die Kündigung des Mieters erfordert unter anderem die Schriftform, sprich die eigenhändige Unterschrift von Ihnen. Ferner muss im Dokument explizit erwähnt sein, dass es sich um eine fristlose und demnach außerordentliche Kündigung handelt. Schreiben Sie diesen Passus nicht in die Kündigung, so ist diese nicht rechtskräftig. Benennen Sie in der Kündigung zudem das genaue Datum, bis zu welchem der Mieter die Wohnung geräumt haben muss. Die Frist hierfür sollte zwischen einer und zwei Wochen nach Zugang des Schreibens liegen. Geben Sie auch den Namen des Mieters und die genaue Mietsache an, damit keinerlei Zweifel an der fristlosen Kündigung aufkommen können.
Auch hinsichtlich der Zustellung gibt es einen Fallstrick, in welchen Sie sich besser nicht verwickeln sollten. Beharrt der Mieter nämlich darauf, dass die Kündigung nie zugestellt wurde, so müssen Sie nachweisen, dass dies doch erfolgt ist. Am leichtesten geht dies über eine Übermittlung per Einschreiben. Eine weitere Option ist die Übergabe der Kündigung an den Mieter bzw. das persönliche Einwerfen in den Briefkasten. Nehmen Sie hierzu jedoch immer einen Zeugen mit, damit dieser die Übergabe vor Gericht bezeugen kann.
Wie lange hat der Mieter Zeit auszuziehen?
Die fristlose Kündigung impliziert, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Dies ist faktisch jedoch gar nicht möglich. Sie als Vermieter müssen Ihrem Mieter vielmehr einen Termin mitteilen, bis zu welchem er die Wohnung geräumt haben muss. Gerichte akzeptieren hierbei eine Dauer zwischen einer und zwei Wochen. Zieht der Mieter binnen dieser Zeit nicht aus, so können Sie eine Räumungsklage gegen ihn aussprechen.
Kann ich für eine außerordentliche Kündigung ein Muster verwenden?
Damit Sie eine rechtssichere und standhafte Vorlage für eine außerordentliche Kündigung einer Wohnung haben, sollten Sie sich von einem Profi bzw. einem Fachanwalt beraten lassen oder auf ein anwaltlich geprüftes Muster zurückgreifen. Geeignete und rechtssichere Vorlagen für eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung finden Sie bei unserem Partner Vermietet.de.
Bedenken Sie dabei, dass eine fristlose Kündigung, welche nicht der Schriftform entspricht und die nicht ausdrücklich darauf hinweist, aus welchem Grund die fristlose Kündigung erfolgt, vor Gericht keinen Bestand hat. Um sich einigen Ärger zu ersparen, sollten Sie lieber auf eine nachweislich geprüfte Vorlage zurückgreifen als auf ein eigens zusammengestelltes Kündigungsschreiben. Bei Bedarf können Sie das Muster noch nach Ihren eigenen Wünschen anpassen und verfeinern.
Fazit: Außerordentliche Kündigung der Wohnung überlegt vornehmen
Da das deutsche Mietrecht die Rechte von Mietern stark favorisiert, sollten Sie eine außerordentliche Kündigung der Wohnung stets überlegt angehen. Achten Sie auf die gesetzlichen Fallstricke, überprüfen Sie nochmals den Kündigungsgrund und ziehen Sie im Zweifel einen Anwalt zurate! So sollte einer erfolgreichen fristlosen Kündigung nichts im Wege stehen.
